อย่าไปเชื่อว่าจะมีสงครามราคาอสังหาริมทรัพย์ เป็นข่าวปด!

            ในขณะนี้มีข่าวว่าจะเกิดสงครามราคาในวงการอสังหาริมทรัพย์ และทำให้ตลาดย่ำแย่ในรอบศตวรรษ ดร.โสภณยืนยันว่าไม่เป็นความจริง เป็นวาทะกรรมที่สร้างขึ้นเพื่อหวังให้รัฐช่วยนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากกว่า

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มาฟังดูให้ชัดเจนจะถึงความเข้าใจผิดต่างๆ ที่มีข่าว “‘อสังหาฯ’ เสี่ยงเกิด ‘สงครามราคา’ ซ้ำรอย ‘รถยนต์’ ธปท.ชี้คนกังวลรายได้ – แบงก์เข้มปล่อยกู้” ตามรายละเอียด ดังนี้:

            1. ที่นางสาวชญาวดี ชัยอนันต์ ผู้ช่วยผู้ว่าการสายองค์กรสัมพันธ์ และโฆษก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน “ดูแย่ลงกว่าเดิม” ดร.โสภณกล่าวว่าในแง่หนึ่งอาจไม่ใช่เสียทีเดียว เพราะแม้การผลิตที่อยู่อาศัยในปี 2568 นี้คาดว่าน่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 39,540 หน่วย (ตกต่ำกว่าปี 2567 39.2%) และมูลค่าการพัฒนาเป็น 251,371 ล้านบาท (ต่ำกว่าปี 2567 35.7%) แต่ปรากฏว่ากลับมีหน่วยที่ระบายขายออกได้เกือบ 50,000 หน่วย ทำให้อุปทานส่วนเกินลดลงไปเป็นอย่างมาก ภาวะเช่นนี้ถือว่าดี

            2. ที่นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย กล่าวว่า หากดูภาพรวมตลาดอสังหาฯ ตลาดที่อยู่อาศัยในปี2568 ถือว่าเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ หรือรอบศตวรรษ. . .คาดว่าปีนี้ภาพรวมอสังหาฯ สินเชื่อบ้านต่างๆ ทั้งอุตสาหกรรมน่าจะอยู่ในภาวะที่ “ติดลบ” ในแง่ของปริมาณการปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) ดร.โสภณให้ความเห็นว่าถ้าพูดถึง 1 ศตวรรษคือ 100 ปี จะพบว่าในปี 2468 ซึ่งเพิ่งผ่านพ้นสงครามโลกครั้งที่ 1 และต่อมามีสงครามโลกครั้งที่ 2 (ถึงปี 2488) และสงครามอินโดจีน (สิ้นสุดปี 2522) ตลอดจนวิกฤติเศรษฐกิจหลายครั้ง ล้วนแต่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์แย่กว่าในปัจจุบันมาก  ในปี 2568 ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดว่าจะมีหน่วยเปิดใหม่ 39,540 หน่วย ยังมากกว่าช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2544 (ที่เปิดเพียงหลักพันหน่วยต่อปี)

            3. ที่ ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคาร ซีไอเอ็มบีไทย กล่าวว่า “ตั้งแต่ก่อนเกิดแผ่นดินไหว จากกำลังซื้อที่แผ่วลงมาก. . .อนาคตอาจเห็นกลุ่ม SM ทยอยเป็นหนี้เสียเพิ่มขึ้น. . . Oversupply เริ่มขยับมา. . .ตลาดระดับสูง” ดร.โสภณให้ความเห็นว่าแผ่นดินไหวไม่ได้ส่งผลต่อตลาดอาคารชุดเลย ทั้งนี้ผลการสำรวจในรอบ 1 เดือนหลังแผ่นดินไหว ก็ยังมีผู้ซื้อห้องชุดของอาคารสูงเกิน 20 ชั้นอยู่มาก และเมื่อสำรวจถึงสิ้นไตรมาสที่ 2 กำลังซื้อก็ยังดีกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ส่วนหนี้เสียส่วนหนึ่งเกิดขึ้นเพราะธนาคารเองหลายแห่งอาจผ่อนปรนเกินไป ปล่อยให้มีการกู้ 100%-120% ของมูลค่าบ้าน

            4. ที่ว่า “หวั่นเกิดสงครามราคาในตลาด” เป็นวาทกรรมที่ว่าไปเอง ในปัจจุบันอาจเห็นบ้านเดี่ยวราคา 20-30 ล้านบาท ยอมลดราคาลงมา 2-3 ล้านบาท เพื่อจูงใจผู้ซื้อ แต่ก็เพราะต้องการปิดโครงการที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่บางส่วนโดยเร็ว และโครงการที่ปิดป้ายลดราคา 20-50% นั้น ในความเป็นจริงเป็น “ราคาบอกผ่าน” เพราะจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยในทุกรอบไตรมาสพบว่า ถ้าเทียบราคา ณ ไตรมาสที่ 4/2567 กับไตรมาสที่ 2/2568 ราคาขายแทบไม่แตกต่างกันเลย ราคาเฉลี่ยลดลงเพียง 0.31% เท่านั้น ตลาดรถยนต์ (สังหาริมทรัพย์) กับตลาดที่อยู่อาศัย (อสังหาริมทรัพย์) ต่างกันดั่ง “ฟ้ากับเหว”

            ในช่วงปี 2544 องค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน (ปรส. หรือ Financial Sector Restructuring Authority) ดร.โสภณ เคยประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ให้ และจัดประมูลทรัพย์สินเพื่อการขาย ปรากฏว่าราคาที่ประมูลต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงเพียง 20% โดยเฉลี่ยเท่านั้น ไม่ได้ลดลงมหาศาลแต่อย่างใด ทุกวันนี้กำไรสุทธิของบริษัทพัฒนาที่ดินอาจอยู่ที่เพียง 15% การลดแบบขาดทุนจึงเกิดขึ้นได้ยาก ยกเว้นกรณีเมืองทองธานีที่ต้องการตัดขายทรัพย์สินเพื่อใช้หนี้อาจมีการลดราคาถึง 50% เพียงรายเดียวในช่วงที่ผ่านมา

            การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลง มีการเปิดตัวโครงการน้อยลง ก็เพราะเศรษฐกิจไม่ดี ถ้าเศรษฐกิจดี ประชาชนก็จะซื้อที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ นาฬิกา หรือเครื่องประดับต่างๆ ดังนั้นหากต้องการที่จะให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ก็ต้องฟื้นเศรษฐกิจให้ดี ให้มีการส่งออกที่ดี ให้มีการลงทุนจากต่างประเทศ แทนที่จะให้นักลงทุนไหลออกนอกประเทศ

            ในทางตรงกันข้าม เราจะกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ นอกจากจะเป็นวาทกรรมเพื่อช่วยให้นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถระบายสินค้า ผลักภาระให้ผู้บริโภคเท่านั้น