หาดใหญ่ ราคาที่ดิน-อสังหาฯ จะลดลงไหม

            ขอร่วมให้กำลังใจพี่น้องคนไทยที่หาดใหญ่และพื้นที่ใกล้เคียงที่ถูกน้ำท่วม ขอให้ฟื้นตัวโดยไว อย่ามีโรคภัยจากน้ำท่วมและอากาศเย็นในหน้าหนาวนี้เบียดเบียน

            น้ำท่วมหาดใหญ่เมื่อปลายเดือนพฤศจิกายน 2568 ท่วมหนักมาก หลายคนบอกควรย้ายเมืองหาดใหญ่ออกไป ควรระเบิดถนนให้น้ำไหลออกได้ ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จะลดลงหลังน้ำลดหรือไม่ เพราะอย่างบ้านชั้นเดียว งานสถาปัตยจกรรมและงานระบบประกอบอาคารก็คงหายไปกับสายน้ำเป็นส่วนใหญ่ ที่เหลือก็คงเป็นโครงสร้างเป็นหลัก มูลค่าก็อาจหายไปเกินครึ่ง ยิ่งถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ประเภทรถยนต์โดยเฉพาะรถยนต์ไฟฟ้า ก็คงแทบจะสูญค่าไปเลย์

            อย่างไรก็ตามคำตอบคือไม่ โดยดูได้จากปรากฏการณ์ต่างๆ ที่เคยเกิดขึ้นทั้งในประเทศไทยและนานาอารยประเทศ ในกรณีประเทศไทยก็เช่น

            - 24-25 ตุลาคม 2505 เหตุการณ์มหาวาตภัยซึ่งเกิดลมพายุโซนร้อนเป็นพายุหมุนพัดเข้าเต็มพื้นที่จังหวัดนครศรีธรรมราช โดยมีความเร็วประมาณ 180-200 กม.ต่อชั่วโมง รวมทั้งแรงคลื่นยักษ์ ซึ่งสูงกว่า 2-3 เมตร ยังโถมพัดเข้าใส่แหลมตะลุมพุกจนหมู่บ้านขนาดประชากร 4,000 คนราบเรียบเหลืออยู่เพียง 5 หลังเท่านั้น ในครั้งนั้นมีคนตายและสูญหายถึง 1,030 คน บาดเจ็บสาหัส 422 คน ไร้ที่อยู่อาศัย 16,170 คน อาคารบ้านเรือนทั่วทั้งจังหวัดพังทั้งหลัง 22,296 หลัง ชำรุด 50,775 หลัง สวนยางสวนผลไม้เสียหายประมาณ 791 ล้านต้น

            - 22 พฤศจิกายน พ.ศ.2531 ท่อนซุงและโคลนถล่ม ‘กะทูน’ อ.พิปูน โศกนาฏกรรมครั้งใหญ่จากภัยธรรมชาติ หลังฝนตกหนักพัดพาดินโคลนและท่อนซุง ถล่มหมู่บ้านในตำบลกะทูน อ.พิปูน จ.นครศรีธรรมราช เสียหายไปกว่า 1,500 หลัง พื้นที่การเกษตรอีก 6,150 ไร่ มีผู้เสียชีวิตถึง 700 คน ผู้คนที่รอดชีวิตต้องย้ายออกจากที่อยู่อาศัยเดิม และไม่สามารถกลับเข้าไปอยู่ได้อีก จนต้องสร้าง “อ่างเก็บน้ำกะทูน” ขึ้นในที่ประสบภัย แล้วเสร็จใน พ.ศ. 2540 เพื่อป้องกันอุทกภัยและเอื้อความชุ่มฉ่ำให้แหล่งเพาะปลูกในพื้นที่โดยรอบ และยังเป็นแหล่งท่องเที่ยว จนได้ฉายา ‘สวิตเซอร์แลนด์แดนใต้’  จะเห็นได้ว่ากรณีนี้หมู่บ้านทั้งหมู่หายไปเลย แต่หาดใหญ่คงจะใหญ่เกินกว่าจะหายไป

            - 11 สิงหาคม  2544 เวลาตี 3 ณ บ้านน้ำก้อ ตำบลน้ำก้อ อำเภอหล่มสัก จังหวัดเพชรบูรณ์ ถูกกระแสน้ำป่าพัดหายไปหลายหลัง ทั้งหมู่บ้านราบเป็นหน้ากลอง น้ำป่าที่หอบเอามาทั้งดินโคลน และซากต้นไม้ กิ่งไม้ อย่างถอนรากถอนโคน...โดยที่เหยื่อน้ำป่าหลายคนไม่ทันได้ลุกหนี แต่สำหรับบางคนที่ตื่นขึ้นมาทัน ก็มีบ้างที่เอาชีวิตรอดได้ แต่บางคนก็ต้องถูกน้ำป่าพัดร่างหายไปต่อหน้าญาติพี่น้อง ที่ไม่มีโอกาสได้ช่วยเหลือ  เหยื่อน้ำป่าครั้งนี้มีทั้งเด็ก ผู้ใหญ่ คนชรา นับรวมเป็นจำนวนมากมายถึง 147 ศพ หมู่บ้านกลายเป็นเสมือนราวหมู่บ้านร้างไปเลยแต่สุดท้ายก็กลับมาใหม่ ทั้งนี้ได้มีการก่อสร้างอ่างเก็บน้ำอยู่เหนือหมู่บ้าน ป้องกันการไหล่บ่าของน้ำ

            อย่างไรก็ตามหาดใหญ่ก็คงไม่สามารถเปลี่ยนหรือย้ายสถานที่ได้เพราะหาดใหญ่เป็น “เมืองหลวงทางเศรษฐกิจ” ของภาคใต้โดยรวม นอกจากนี้ยังเป็นเมืองการศึกษาและการบริหารที่สำคัญมาก ที่ผ่านมาหาดใหญ่เคยเป็นเมืองที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับที่สองรองจากกรุงเทพมหานคร และสถานการณ์แปรเปลี่ยนไปเนื่องจากความไม่สงบในจังหวัดชายแดนภาคใต้ ทำให้เศรษฐกิจของหาดใหญ่อาจเติบโตช้ากว่าจังหวัดอื่น เช่น เชียงใหม่ หรือระเบียงเศรษฐกิจภูมิภาคตะวันออก เป็นต้น

            การย้าย “เมืองหลวง (ทางเศรษฐกิจ)” นั้น ย้ายไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นกรณี

            1. นิวยอร์ก แม้จะมีเมืองหลวงราชการที่วอชิงตัน ดีซี แต่เมืองหลวงทางเศรษฐกิจก็ยังอยู่ที่ดิน

            2. เซาเปาโล แม้จะมีเมืองหลวงทางราชการคือบราซิเลีย แต่เมืองหลวงทางเศรษฐกิจก็ยังอยู่ที่เดินเช่นกัน

            3. ซิดนีย์ แม้จะมีกรุงแคนเบอรา (แคนบรา) และเช่นกัน เมืองหลวงทางเศรษฐกิจก็ยังอยู่ที่เดิม

            มีความพยายามสร้างเมืองใหม่ราชการใหม่ๆ ก็ไม่ค่อยประสบความสำเร็จ เช่น ปุตราจายา ก็ยังไม่อาจย้ายกรุงกัวลาลัมเปอร์ออกไปได้ หรือกรุงเนปยีดอก็ยังไม่ทำให้นครย่างกุ้งลดความสำคัญลง หรือแม้แต่กรุงนูซันตารา (Nusantara) ของอินโดนีเซีย ก็ได้ข่าวว่าสร้างได้ล่าช้ามาก งบประมาณไม่เพียงพอนักที่จะ “ไปต่อ” ให้สำเร็จได้ ประเด็นสำคัญของเมืองเศรษฐกิจก็คือความจำเป็นในการปรับปรุงใหม่ ลองมาดูตัวอย่าง

            1. บันดาอาเจะห์ เช้าวันที่ 26 ธันวาคม 2547 เกิดแผ่นดินไหวขนาด 9.1 ริกเตอร์ เกิดคลื่นใหญ่ยาวต่อเนื่องโดยที่ระดับสูงสุดของสึนามิคือ 34 เมตร สึนามิทำลายล้างพื้นที่จังหวัดอาเจะห์ ประเทศอินโดนีเซีย รวมถึงประเทศใกล้เคียง มีผู้เสียชีวิตประมาณ 227,000 ราย โดยในจำนวนนี้เสียชีวิตที่อาเจะห์ 167,000 ราย หลังสึนามิในครั้งนี้ปรากฏว่ามีความช่วยเหลือจากนานาอารประเทศ ทำให้เกิดการพัฒนาสาธารณูปโภคขนานใหญ่ จนทำให้เศรษฐกิจของบันดาอาเจะห์ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ผู้เขียนพบว่าเฉพาะปีแรกของสึนามิเท่านั้นที่ราคาที่ดินตามริมชายหาดหยุดนิ่ง

            2. พายุเฮริเคนแคทรีนาได้เข้าถล่มเมืองนิวออลีนและอีกหลายเมืองใกล้เคียงในประเทศสหรัฐอเมริกา เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม พ.ศ. 2548 โดยทั้งเมืองจมอยู่ใต้น้ำ 4.6 เมตรในพื้นที่เกือบ 80% นอกจากนี้ยังมีคลื่นน้ำที่มีปริมาณน้ำสูงกว่า 5 เมตรทะลักเข้าสู่เมือง  เมืองนี้มีกำแพงป้องกันน้ำท่วมและคันกั้นน้ำที่สร้างไว้เพื่อปกป้องเมืองอยู่แล้วแต่กลับล้มเหลวและต้องทำใหม่ เหตุการณ์ในครั้งนี้มีผู้เสียชีวิตราว 1,464 คน หลังเหตุการณ์มีการปล้นสะดมและการก่ออาชญากรรมที่ค่อยๆ ขยายไปทั่วทั้งเมืองจนภายหลังรัฐบาลต้องออกประกาศกฎอัยการศึกเพื่อควบคุมสถานการณ์ ในด้านเศรษฐกิจเอง หลังจากพายุเฮริเคนแคทรีนาเกิดภาวะการตกงานจำนวนกว่า 70,000 ตำแหน่ง ผู้เขียนได้เดืนทางไปสัมภาษณ์เจ้าหน้าที่และประชาชนในพื้นที่เช่นกัน และพบว่า ราคาที่อยู่อาศัย (ที่ไม่เสียหาย) ยังเพิ่มขึ้น แต่มาตกต่ำลงในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2551

            3. ตาโกลบัน หรือ ตักโลบัน (Tacloban) เป็นเมืองหลักบนเกาะเลย์เตในฟิลิปปินส์ ซึ่งเป็นเมืองที่มีประชากรมากที่สุดในภูมิภาควิซายาสตะวันออก เป็นศูนย์กลางสำคัญของภูมิภาควิซายาสตะวันออก ทั้งนี้เมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2556 เมืองตักโลบันถูกพายุไต้ฝุ่นไห่เยี่ยนพัดถล่มอย่างหนัก ก่อให้เกิดความเสียหายอย่างหนักทั่วเมือง ศพถูกกระจัดกระจายไปตามท้องถนน และคลื่นพายุซัด ฝั่งสูง 13 ฟุต (4 เมตร) ได้ทำลายสนามบิน ทั้งนี้มียอดผู้เสียชีวิตอย่างเป็นทางการอยู่ที่ 6,201 ราย หลังพายุพัดผ่านไป ได้มีการฟื้นฟูเมืองขึ้นใหม่ รัฐบาลไดจัดสรรงบประมาณเป็นจำนวนมาก และมีการก่อสร้างกำแพงริมฝั่งทะเลเพื่อป้องกันคลื่นและน้ำท่วม ทำให้เมืองยังสามารถอยู่รอดต่อไปได้ ผู้เขี่ยนได้ไปสำรวจเมืองนี้ภายหลังจากพายุพัดผ่าน ปรากฏว่าราคาที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

            กรณีหาดใหญ่ หากได้รับการระดมช่วยเหลือเพื่อพัฒนาระบบป้องกันน้ำท่วม ระบบคลองระบายน้ำ ระบบถนน และการใช้เทคโนโลยีในการเตือนภัย หาดใหญ่น่าจะกลับมายิ่งใหญ่ในเวลาอันใกล้

            ดังนั้น การประเมินมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากภัยพิบัติ จำเป็นต้องพิจารณาทั้งศักยภาพเชิงเศรษฐกิจของเมือง แนวโน้มการฟื้นฟูโครงสร้างพื้นฐาน และสภาพตลาดในระยะยาวควบคู่กัน หากท่านสนใจบริการประเมินและวิจัยอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับประเทศ ซึ่งได้รับการรับรองโดยสำนักงาน ก.ล.ต. และมีประสบการณ์ทำงานร่วมกับหน่วยงานรัฐ องค์กรเอกชน และสถาบันการเงินชั้นนำมาอย่างต่อเนื่อง ครอบคลุมทั้งการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดคู่แข่ง การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ การตรวจนับการสัญจรและจราจร ตลอดจนการประเมินเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจเชิงนโยบายและการลงทุน สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ คุณสัญชัย – เจ้าหน้าที่การตลาด โทร. 02-295-3905 ต่อ 105