ศาลฎีกาชี้ขาด รื้อคฤหาสน์ “เสี่ยตัน-ภรรยา” คืนที่ดินส่วนกลางกว่า 100 ไร่ ปมขายพื้นที่หมู่บ้านหรู ชี้นิติกรรมเป็นโมฆะ

ศาลฎีกาชี้ขาด รื้อคฤหาสน์ “เสี่ยตัน-ภรรยา” คืนที่ดินส่วนกลางกว่า 100 ไร่ ปมขายพื้นที่หมู่บ้านหรู ชี้นิติกรรมเป็นโมฆะ

กลายเป็นอีกหนึ่งคดีที่น่าจับตาไม่น้อย หลังมีรายงานถึงคำพิพากษาของ ศาลฎีกา กรณีพิพาทเรื่องที่ดินส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรหรูย่านบางพลี จ.สมุทรปราการ โดยศาลมีคำพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ภาค 1 ให้มีการ เพิกถอนการโอนที่ดิน และนำพื้นที่ส่วนกลางกลับคืนสู่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

คดีดังกล่าวเกี่ยวข้องกับ นางอิง ภาสกรนที ภรรยาของ นายกร ภาสกรนที หรือ “เสี่ยตัน” ซึ่งถูกระบุว่าเป็นผู้รับโอนที่ดินพิพาท โดยศาลมีคำสั่งให้ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือคฤหาสน์ออกจากพื้นที่ พร้อมส่งมอบพื้นที่คืนตามเงื่อนไขของคำพิพากษา

ประเด็นสำคัญอยู่ที่ที่ดินพิพาทซึ่งมีเนื้อที่รวม กว่า 100 ไร่ เดิมถูกนำเสนอในลักษณะเป็นพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ไม่ว่าจะเป็น ทะเลสาบกลางหมู่บ้าน สโมสร คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ สำนักงานนิติบุคคล รวมถึงถนนทางเข้า-ออก ซึ่งลูกบ้านสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกันได้

ต่อมามีการกล่าวหาว่า บริษัทผู้จัดสรรได้ แบ่งแยกโฉนดที่ดินบางส่วนออกมาและนำไปขายต่อ จนนำมาสู่การฟ้องร้องของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อขอให้ศาลคืนพื้นที่ดังกล่าวกลับมาเป็นทรัพย์สินส่วนกลางสำหรับลูกบ้าน

ศาลมองอย่างไร?

จากรายละเอียดคำพิพากษาที่ปรากฏในข้อมูลคดี ศาลฎีกาพิจารณาว่า การที่โครงการนำพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ มา โฆษณาเพื่อจูงใจให้คนตัดสินใจซื้อบ้าน ย่อมมีผลผูกพันในลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงในการซื้อขาย

พูดง่าย ๆ คือ หากตอนขายบ้านมีการนำเสนอว่าพื้นที่ดังกล่าวเป็นสิ่งที่ลูกบ้านสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกัน ผู้จัดสรรก็ไม่สามารถนำพื้นที่นั้นไปจัดการในภายหลังราวกับเป็นทรัพย์สินทั่วไปได้

แม้ที่ดินบางแปลงจะไม่ได้ถูกระบุไว้ในคำขออนุญาตจัดสรรตั้งแต่แรก แต่หากมีการนำมาโฆษณาและจัดให้ลูกบ้านใช้ประโยชน์ร่วมกัน ศาลเห็นว่า ย่อมมีสถานะเป็นสาธารณูปโภคของโครงการตามกฎหมาย

จุดสำคัญ นิติกรรมซื้อขายถูกชี้เป็น “โมฆะ”

ศาลยังเห็นว่า การนำที่ดินซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนกลางไปแบ่งแยกและโอนขายภายหลัง เข้าข่ายขัดต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33 ซึ่งมีข้อจำกัดเกี่ยวกับการโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ

ดังนั้น นิติกรรมการซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงถูกวินิจฉัยว่าเป็น “โมฆะ” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

ส่วนตัวผมมองว่าประเด็นนี้น่าสนใจตรงที่ คำว่า “พื้นที่ส่วนกลาง” ไม่ได้จบแค่ชื่อที่ปรากฏอยู่ในโฉนดหรือเอกสารเท่านั้น แต่สิ่งที่โครงการเคยนำเสนอให้คนซื้อบ้านรับรู้และคาดหวังว่าจะได้ใช้ร่วมกัน ก็อาจกลายเป็นประเด็นสำคัญทางกฎหมายได้เช่นกัน

ขณะที่ฝ่ายผู้ซื้อ แม้จะอ้างว่า ซื้อมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ก็ไม่สามารถนำเหตุผลดังกล่าวมาหักล้างข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับความสงบเรียบร้อยได้ โดยในส่วนความเสียหาย ศาลระบุแนวทางให้ผู้ซื้อไปดำเนินการเรียกร้องกับผู้ขายเอง

ท้ายที่สุดจึงนำมาสู่คำสั่งให้ คืนพื้นที่ส่วนกลางกว่า 100 ไร่ให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และให้ดำเนินการเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ตามคำพิพากษา

คดีนี้จึงถือเป็นอีกกรณีที่น่าติดตาม เพราะไม่ได้กระทบแค่คู่กรณี แต่ยังเกี่ยวข้องกับสิทธิในการใช้พื้นที่ส่วนกลางของลูกบ้านจำนวนมากด้วย