ดร.โสภณยื่นนายกฯ+พรรคต่างๆ: พัฒนาชาติด้วยภาษีอสังหาฯว่างเปล่า

            เมื่อวันจันทร์ที่ 12 มกราคม 2568 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ยื่นหนังสือถึงนายอนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรี และหัวหน้าพรรคการเมืองต่างๆ เรื่อง ข้อเสนอการพัฒนาเศรษฐกิจชาติด้วยการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ว่างเปล่า

            เนื่องด้วยขณะนี้เศรษฐกิจในขณะนี้เติบโตช้า คาดว่าจะขยายตัวเพียง 1.5%-1.8% ชะลอลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2567-8 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในประทศไทยและมีฐานข้อมูลต่อเนื่องที่สุดตั้งแต่ปี 2537 จึงขอเสนอแนวทางการพัฒนาเศรษฐกิจชาติด้วยการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ว่างเปล่า

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้สำรวจบ้านว่างหรือที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2538 และในปี 2541 พบบ้านว่างประมาณ 350,000 หน่วย  และบ้านว่างก็เพิ่มปริมาณขึ้นอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดจากจำนวนบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ 6,390,376 หน่วย ประมาณว่าเป็นบ้านว่าง 734,893 หน่วย ส่วนจำนวนบ้านในบริเวณอื่นทั่วประเทศ มี 22,738,143 หน่วย คาดว่ามีสัดส่วนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศ 4.0% ดังนั้นจำนวนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศจึงควรเป็น 909,526 หน่วย รวมทั่วประเทศก็คือ 1,644,419 หน่วย  หากประมาณการว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.1 ล้านบาท ทำให้มูลค่าของบ้านว่างเป็นเงินถึง 3,453,280 ล้านบาท ซึ่งเกือบเท่า (หรือ 91.3%) ของงบประมาณแผ่นดิน พ.ศ.2569 (3,780,600 ล้านบาท)

            บ้านว่างเหล่านี้ไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ ผู้เป็นเจ้าของอาจเพียงหวังเก็บไว้เป็นสมบัติส่งต่อให้ลูกหลานและเพื่อการลงทุน บ้านเหล่านี้เหมาะสมกับการอยู่อาศัยเพราะมักอยู่ในเขตใจเมือง มีสาธารณูปโภคครบครัน ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยต้องขยายตัวออกสู่รอบนอกไม่สิ้นสุด ทำลายพื้นที่ชนบทและพื้นที่สีเขียว ทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายตัวออกไปอย่างไม่สิ้นสุด ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอเสนอให้เก็บภาษีบ้านว่างเหล่านี้  โดยมีรายละเอียดดังนี้:

            1. ในจำนวนบ้านว่าง 1,644,419 หน่วยนี้ สมมติให้ว่างมาแล้วเกิน 1 ปีมีสัดส่วน 90% ก็จะเป็นจำนวน 1,479,977 หน่วย (บ้านที่ว่างไม่เกิน 1 ปียังอาจเป็นช่วงเตรียมตัวเข้าอยู่อาศัย)

            2. หากสมมติว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นประมาณ 40% ของราคาตลาดที่เฉลี่ย 2.1 ล้านบาท หรือเท่ากับว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นเงิน 0.84 ล้านบาทต่อหน่วย

            3. มูลค่าของบ้านว่างที่พึงเสียภาษีจึงมีมูลค่ารวม 1,243,181 ล้านบาท

            4. หากเก็บภาษีปีละ 2% ก็จะได้เงินปีละ 24,864 ล้านบาทเพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ

            การที่มีการจัดเก็บภาษีบ้านว่างเช่นนี้ ก็จะทำให้เจ้าของบ้านพยายามจะขายหรือให้เช่า อุปทานที่อยู่อาศัยก็จะมีมากขึ้น ราคาและค่าเช่าที่อยู่อาศัยก็จะถูกลง ทำให้ประชาชนที่ต้องการซื้อหรือเช่าบ้าน สามารถจ่ายได้ในราคาที่ถูกลง สามารถนำเงินที่เหลือไปหมุนเวียนทางอื่นได้อีก คาดว่าในปีแรกอาจมีบ้านว่างออกขายได้ประมาณ 5% สมมติ ณ ราคา 2.1 ล้านบาท ก็จะเป็นเงิน 172,664 ล้านบาท (1,644,419 หน่วย x 5% x 2.1 ล้านบาท) การหมุนเวียนของเงินจำนวนนี้ก็จะสามารถใช้กระตุ้นเศรษฐกิจได้อีกทางหนึ่ง

            กรณีนี้ยังหมายรวมไปถึงอาคารเก่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ไม่ว่าจะเป็นอาคารธุรกิจ อาคารอุตสาหกรรม ฯลฯ รวมทั้งที่ดินเปล่า โดยอาจกำหนดให้ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จะต้องเสียภาษีทั้งหมด ไม่ว่าจะ (แสร้ง) ทำเกษตรกรรม (โดยเฉพาะในเขตเมือง) หรือไม่ก็ตาม เพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่แทนการขยายเมืองในแนวราบในบริเวณชานเมืองหรือพื้นที่เกษตรกรรม (เพราะเจ้าของที่ดินในเขตเมืองไม่ยินดีขายแต่หวังเก็บที่ดินไว้โดยไม่ต้องเสียภาษี)  หากมีการจัดเก็บภาษีอย่างจริงจังในอสังหาริมทรัพย์อื่นเช่นนี้ น่าจะทำให้เกิดเงินหมุนเวียนปีละหลายแสนล้าน ทำให้เศรษฐกิจเติบโตขึ้น

            สำหรับเจ้าของที่ดินที่สาบสูญไปหรือไม่สามารถติดต่อได้ภายในกำหนด 3 ปี ก็ให้ทางราชการสามารถนำทรัพย์สินเหล่านี้มาขายในตลาดเปิดตามราคาตลาดในห้วงนั้นๆ และรัฐเก็บภาษี 10% เงินส่วนที่เหลือก็สามารถเก็บไว้ ณ สถาบันการเงินของรัฐที่เจ้าของสามารถมาเบิกใช้ได้พร้อมดอกเบี้ยในภายหลัง

            ยิ่งกว่านั้นในอนาคตรัฐควรให้ท้องถิ่นต่างๆ จัดทำบัญชีประเมินทุนทรัพย์เองให้สอดคล้องกับราคาตลาด ท้องถิ่นจะได้มีรายได้มาพัฒนาท้องถิ่นได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ต้องพึ่งพิงส่วนกลาง และจากประสบการณ์ของนครต่างๆ ทั่วโลก การมีหน่วยงานประเมินค่าทรัพย์สินของท้องถิ่นใช้งบประมาณไม่มากนัก และคุ้มค่ากับการจัดเก็บภาษีเป็นอย่างยิ่ง