พรบ.โรงแรม 2547 กับการแช่แข็งธุรกิจที่พัก+ปัญหาแพลตฟอร์มออนไลน์

            ปัญหาของธุรกิจโรงแรมในฐานะอสังหาริมทรัพย์หนึ่งเกิดขึ้นจากการแช่แข็งการแก้ไข พรบ.โรงแรมปี 2547 และการตามเกมไม่ทันปัญหาแพลตฟอร์มออนไลน์ในยุคปัจจุบัน และอีกครั้งวันนี้ผมได้รับบทความจากคุณรติ รัตนสวัสดิ์ (thailandcriminalsolution@gmail.com) ผมเห็นว่ามีประโยชน์จึงขอนำมาเผยแพร่ในการรณรงค์แก้ไข พรบ.โรงแรมนี้

            ปี 2567 ที่ผ่านมา ผู้เขียนได้รับเกียรติให้เข้าร่วมการประชุมในรูปแบบการระดมความคิดเห็นจากหน่วยงานภาครัฐในหัวข้อ “การระดมความคิดเห็นเกี่ยวกับปัญหา และอุปสรรคจากกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของภาครัฐในธุรกิจโรงแรมและที่พัก” ในที่ประชุมได้มีการยกประเด็นหนึ่งขึ้นมาวิเคราะห์ โดยมีผู้เข้าร่วมประชุมหลายท่านเห็นพ้องต้องกันคือ พวกเขารู้สึกถูกเอารัดเอาเปรียบจากแพลตฟอร์มออนไลน์ยักษ์ใหญ่ที่ครองตลาดการขายห้องพักเจ้าหนึ่งว่ามีการคิดค่าคอมมิชชั่นที่สูงเกินไป จึงนำมาซึ่งความสงสัยต่อการมีอยู่ของแพลตฟอร์มแต่ละเจ้าที่มีบทบาทกับตลาดนี้ จนเกิดคำถามว่าแพลตฟอร์มทั้งหลายที่กำลังขายห้องพักในระบบออนไลน์ในประเทศของเรานั้น มีการชำระภาษีแบบใด เคยมีการชี้แจงจำนวนรายได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่? ซึ่งคำถามนี้ ยังคงไร้คำตอบไม่ว่าจะจากผู้รู้ หรือ แหล่งข่าวจากสื่อใดๆในประเทศมาจนถึงทุกวันนี้

            พระราชบัญญัติโรงแรมฉบับที่เริ่มใช้ตั้งแต่ พ.ศ. 2547 กำหนดว่า การให้บริการที่พักแบบใดเป็นรายวัน (ไม่เกิน 30 วัน) ฉะนั้นการให้บริการเช่าห้องพักไม่ว่าแบบใดก็ตามที่มีการคิดค่าบริการต่ำกว่า 30 วัน ล้วนต้องอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.โรงแรมฯ ตามฉบับเก่า ฉบับเดียวนี้ทั้งสิ้น

            ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา การประกอบกิจการที่พักรายวันนั้น ภาครัฐก็เคยมีการผ่อนปรนกฎเกณฑ์บางประการสำหรับที่พักในรูปแบบที่หลากหลายขึ้น เนื่องจากลักษณะของท่องเที่ยวในปัจจุบันเปลี่ยนไปจากอดีตค่อนข้างมาก ในยามที่อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศเติบโตถึงขีดสุด อนึ่งเพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ SMEs ในภูมิภาค อีกทั้งยังสามารถส่งเสริมสถานที่ท่องเที่ยวที่ Unseen ต่างๆ ในเมืองรอง อันก่อให้เกิดระบบการแข่งขัน อันสามารถสร้างเงินหมุนเวียนในระบบ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศให้เพิ่มมากขึ้นด้วย การเปลี่ยนแปลงที่ดูจะเป็นสิ่งเดียวในตลอดระยะเวลา 21 ปี หลังจากมีการประกาศใช้พระราชบัญญัติโรงแรมฉบับปี 2547 นั่นคือกฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทอื่นที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม ปี พ.ศ. 2559 และ อีกหนึ่งการแก้ไขเพิ่มเติม คือการแก้ไขโดยกฎกระทรวง เพื่อกำหนดลักษณะอาคารประเภทอื่นที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2561 ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงทั้งสองครั้ง ก็มีไว้เพื่อกำหนดมาตราฐานความปลอดภ้ยของอาคารที่พักโดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องเหตุอัคคีภัย ทางหนีไฟ การติดตั้งถังดับเพลิง เพื่อนำอาคารเหล่านั้นไปดัดแปลงเป็นที่พักที่ไม่ใช่โรงแรมให้ได้รับใบอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

            หากจะกล่าวถึงข้อดีของกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องดังกล่าว คือการอนุโลมให้ธุรกิจที่พักขนาดเล็กที่ไม่ใช่โรงแรม เช่น บ้านพักตากอากาศ รีสอร์ทขนาดเล็ก โฮมสเตย์ เกสเฮาส์ โฮสเทล หรือแม้กระทั่งห้องเช่าห้องแถวตามตรอกซอกซอย ในชุมชนเล็กๆอันอยู่ห่างไกลความเจริญตามต่างจังหวัด ให้สามารถใช้ใบอนุญาตแบบใหม่นี้ โดยมีหลักการให้อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะสามารถนำมาดัดแปลงให้เป็นที่พักรายวันได้ไม่เกิน 8 ห้อง และมีผู้เข้าพักได้ไม่เกิน 30 คน โดยรวมแล้วการเปลี่ยนแปลงในกฎหมายโรงแรมที่เคยมีมา ยังไม่มีสิ่งใดมากไปกว่าการเปลี่ยนแปลงที่กำหนดข้อบังคับด้านความปลอดภ้ยต่อการพักอาศัยในเคหะสถานเพียงประการเดียวเท่านั้น ในมุมมองของผู้เขียน

            ประเด็นสำคัญที่เป็นปัญหาของการออกใบอนุญาตฉบับใหม่นี้ ยังคงเป็นเรื่องการไม่สามารถให้ความคุ้มครองทางกฎหมายทั้งในส่วนของผู้ประกอบการ และผู้ใช้บริการจากระบบการขึ้นทะเบียนภาษี เป็นผลให้ผู้ประกอบการยังไม่สามารถจะคิดค่าบริการส่วนต่างจากการให้บริการ เช่น เซอร์วิสชาร์จ ค่าใช้จ่ายในการประกันภัย การซ่อมบำรุง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ การตลาด และการเก็บภาษีมูลค่าเพิ่ม อันเป็นเงินที่ผู้ประกอบกิจการสามารถนำไปใช้ลดหย่อนภาษีตามกฎหมาย เฉกเช่นเดียวกับผู้ประกอบการโรงแรมที่มีใบอนุญาตโรงแรม

            ปัจจุบันกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจที่พักรายวันกำลังเผชิญหน้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ซับซ้อนกว่าในอดีต ด้วยการขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจของระบบแพลตฟอร์มออนไลน์ต่างๆ ที่แทรกซึมเข้ามามีบทบาทสำคัญกับผู้ใช้บริการจากทั่วทุกมุมโลก ซึ่งบางครั้งอาจทำให้เกิดปัญหาสังคมในรูปแบบใหม่ เช่นปัญหา “คอนโดปล่อยเช่ารายวันโดยแพลตฟอร์มออนไลน์” ที่กำลังเป็นข้อถกเถียงในสังคมโดยเฉพาะในแวดวงเจ้าของห้องชุดและผู้พักอาศัยระยะยาว ว่าเหมาะสมหรือไม่ อันเนื่องจากบทกฎหมายได้กำหนดให้สถานประกอบการจะต้องเลือกรูปแบบการให้บริการเพียงประเภทเดียวเท่านั้น ระหว่างห้องพักรายวัน หรือ ห้องพักรายเดือน ตามบทบัญญัติต่างๆที่ได้กำหนดให้เป็นกฎหมายควบคุมประเภทของธุรกิจไว้ตั้งแต่มีธุรกิจการปล่อยเช่าห้องพักเริ่มขึ้นในประเทศ

            หากจีนเทาปล่อยเช่าคอนโดรายวัน คือผลพวงจากจีนเทาที่แทรกซึมเข้าไปในตลาดธุรกิจโรงแรม ก่อนจะกอบโกยเงินออกนอกประเทศ โดยไม่ต้องเสียภาษีโรงแรมว่าน่ากลัวแล้ว แต่หารู้ไม่ว่า มีสิ่งที่น่ากลัวยิ่งกว่าคือ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือ เรสซิเดนซ์โฮเทล” อีกนัยหนึ่งของธุรกิจผิดกฎหมายโรงแรม ในการดำเนินกิจการสองระบบ คือการประกอบธุรกิจห้องพักที่มีทั้งรายวัน และรายเดือนในสถานประกอบการเดียวกัน เป็นที่มาของธุรกิจประเภท "เรสซิเดนซ์โฮเทล" อันถือเป็นคู่แข่งสำคัญในตลาดของคอนโดมิเนียมที่นำมาปล่อยเช่ารายวันในปัจจุบัน

            ยิ่งกว่านั้น โรงแรมสีเทาเหล่านี้ดำเนินธุรกิจการปล่อยเช่าห้องพักที่สามารถเป็นทั้งรายวัน และรายเดือนในที่เดียวกัน โดยมีอัตราส่วนจากการครองตลาดลูกค้าจากระดับบนสุด ระดับกลางค่อนบน ลงมาถึงระดับกลางมาอย่างยาวนานก่อนกลุ่มนายทุนจีนเทาที่เข้ามาหว่านซื้อคอนโดเพื่อทำการปล่อยเช่าเป็นรายวันจะเกิดเสียอีก และหากจะเปรียบจีนเทาว่าถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ถูกนำมาปล่อยเช่ารายวันมากที่สุดในยุคปัจจุบัน ผู้มาก่อนกาลที่ถือครองกรรมสิทธิ์เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ก็มีมากหลายสัญชาติ เช่น อังกฤษ อเมริกา ฝรั่งเศส สิงคโปร์ ญี่ปุ่น รวมไปถึงไทย และทั้งหมดที่กล่าวถึง ก็ล้วนนับว่าเป็นนายทุนสีเทาด้วยกันทั้งสิ้น

            เซอร์วิสอพารท์เม้นท์ เป็นธุรกิจที่ถูกกฎหมายในต่างประเทศ แต่ผิดกฎหมายในประเทศไทย ที่พักอาศัยประเภท Extended stay หรือ Extra stay ที่มีการพักอาศัยต่อเนื่องจากการท่องเที่ยวที่เป็นการมาอาศัยระยะสั้นหลังจากการพักผ่อนแบบ Holiday หรือ Vacation ชื่อของ  Serviced Apartment นี้มักได้ยินในตลาดอสังหาริมทรัพย์นานาชาติโดยเฉพาะในแถบยุโรป อเมริกา ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ จีน ฮ่องกง แต่แทบจะไม่ได้ยินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เหตุเพราะในกฎหมายไทยการให้บริการห้องพักชนิดนี้ มีความคาบเกี่ยวกับการกระทำผิดกฎหมายการให้เช่าที่พักรายวัน และรายเดือน ที่ถูกแยกออกจากกัน ทั้งนี้การให้เช่าแบบรายสัปดาห์ ในต่างประเทศถือเป็นให้เช่ารูปแบบหนึ่งซึ่งแยกออกมาจากการให้เช่ารายเดือน และรายวัน แต่ในกฎหมายไทย การให้เช่ารายสัปดาห์ยังคงถูกกรอบให้อยู่ในการจำกัดความให้เป็นกิจการโรงแรม ด้วยเงื่อนไขการเข้าข่ายธุรกิจที่ให้บริการห้องพักไม่เกิน 30 วัน ซึ่งความคล้ายคลึงกับคอนโดมีเนียม เซอร์วิสอพารท์เม้นท์ คือสิ่งปลูกสร้างที่ประกอบไปด้วยห้องชุดหลายห้องในอาคารเดียวกันถือกรรมสิทธิ์โดยเจ้าของสิทธิ์เพียงบุคคลเดียว ทางเจ้าของอาคารจะปล่อยเช่าห้องโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า ผู้เช่าสามารถเช่าที่พักได้แบบทั้งรายวัน และรายเดือนในสถานที่เดียวกัน ซึ่งรูปแบบกิจการดังกล่าวแตกต่างจากอพาร์ทเม้นท์ทั่วๆ ไป

            เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จะมีการตกแต่งครบพร้อมเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์เครื่องครัวต่างๆ ที่สามารถถือกระเป๋าเข้าไปอยู่ได้เลย ซึ่งจะเหมือนกับบริการห้องพักโรงแรมตรงที่มีบริการทำความสะอาดห้องประจำวันให้อีกด้วย มีสระว่ายน้ำ มีห้องบริการประชุม การจัดเลี้ยงที่เป็นส่วนกลาง รวมไปถึงฟิตเนส ระบบธุรกิจแบบเซอร์วิสอพารท์เม้นท์นั้น สามารถให้บริการทุกอย่างแบบที่คอนโดให้ได้ แต่จะเป็นการบริการยกระดับให้สูงกว่า อุปกรณ์ตกแต่งหรูหราขึ้น บรรยากาศดีกว่า แต่สิ่งที่เห็นได้ชัดว่าแตกต่างจากคอนโดฯมากที่สุด ก็คือพวกเขาสามารถอาศัยช่องโหว่ของกฎหมาย มาทำการปล่อยเช่าห้องพักเป็นรายวัน เฉกเช่นเดียวกันกับที่โรงแรมทั่วๆไปทำได้นั่นเอง

            ในเหล่าผู้ประกอบกิจการห้องพักที่ทำทั้งรายวันและรายเดือน ซึ่งมีจำนวนมากถึงสองหมื่นกว่ารายเหล่านั้น ก็คงจะต้องมีเจ้าของเป็นนายทุนสีเทาหลากหลายสัญชาติ หรือแม่กระทั้งเจ้าหน้าที่รัฐเอง ทื่อาจจะมีส่วนได้ส่วนเสียตั้งแต่การก่อสร้าง การรับเงินสินบน หรืออาจมีผลประโยชน์แอบแฝงอื่นใดอีกไม่น้อย ถึงไม่เคยถูกพูดถึงในสื่อของประเทศ หรือไม่เคยถูกจับดำเนินคดี หากแต่การที่สื่อประโคมข่าวในช่วงเวลาที่ผ่านมาตามหน้าสื่อไทย ผู้เขียนจะได้ยินแต่คำว่า  “คอนโดศูนย์เหรียญ” ที่หมายถึง คอนโดจีนเทาลักลอบเอาอาคารชุด มาปล่อยเช่ารายวันเพียงเท่านั้น แต่ยังไม่เคยได้ยินคำว่า เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ฝรั่งเทา หรือ เรสซิเดนท์หรูอินเดียเทาแม้แต่น้อย ทั้งๆ ธุรกิจสีเทาดังกล่าวได้สร้างระบบเศรษฐกิจ และเม็ดเงินมหาศาลให้กับประเทศของเรามาอย่างยาวนาน           

            ดังที่ปรากฎอยู่ในรายงานจากสื่อต่างชาติเท่านั้นที่มีรายงานว่า การเติบโตของตลาดของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยต่อปีที่ 6.2% มาตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน (ผลสำรวจเดือนมีนาคม 2568) ในกรุงเทพฯ มี 21,509 ยูนิตจาก 120 โครงการ ทั้งยังมีแผนเพิ่มอีก 2,319 ยูนิต จาก 11 โครงการใหม่ กระจุกตัวอยู่ใน 2 ทำเลหลักย่านสุขุมวิท คือพร้อมพงษ์ ไปจนถึงเอกมัยที่มี 8,129 ยูนิตจาก 48 โครงการ ถือเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด และย่านอโศกถึงเพลินจิต มี 4,135 ยูนิตจาก 26 โครงการ โดยกว่า 50% ของโครงการใหม่ จะกระจุกตัวที่ สุขุมวิทตอนใต้ โดยเน้นไปที่โครงการมิกซ์ยูสและการพัฒนาแบบไฮบริด ซึ่งแนวโน้มนี้จะสะท้อนให้เห็นถึง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนในตลาดที่ยังคงเติบโตขึ้นเรื่อยๆ โดยเน้นไปที่ทำเลศักยภาพ และความยืดหยุ่นของการเข้าพัก เนื่องจากเดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า มีร้านอาหาร สถานบันเทิง โรงพยาบาลระดับโลก และโรงเรียนนานาชาติอยู่รายล้อม

            โดยอาศัยวิธีการติดสินบนเจ้าหน้าที่รัฐ เพื่อให้กิจการเหล่านี้ไม่ถูกตรวจสอบ และหลีกเลี่ยงการเสียภาษีตามพ.ร.บ.โรงแรมฯ ทำให้เงินภาษีที่ก้อนโตที่ควรถูกจัดเก็บเข้าประเทศ กลับไปอยู่ในกระเป๋าเดินทางของนายทุนต่างชาติ บ้างก็ซุกซ่อนอยู่ใต้โต๊ะทำงานของเจ้าหน้าที่ผู้กุมความลับทีเป็นสิ่งต้องห้ามทางกฎหมายต่างๆเหล่านั้นไว้ ส่วนประชาชนธรรมดาๆ คงได้แต่ก้มหน้าก้มตาทำงานหนัก และต้องโดนกดขี่ให้ปฎิบัติตามกฎหมายดังกล่าวมาข้างต้น

            ทั้งนี้ไม่ว่าจะเป็นคอนโดปล่อยเช่ารายวัน, เรสซิเดนซ์โฮเทล, เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือที่พักอาศัยประเภทอื่นๆ ที่ไม่เคยมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม แต่สามารถประกาศให้เช่าผ่านแพลตฟอร์มชื่อว่า Airbnb แพลตฟอร์มยอดฮิต ที่กำลังเป็นประเด็นร้อนอยู่ในขณะนี้ ทางภาครัฐก็ยังไม่เคยทำการออกหนังสือ เรียกแพลตฟอร์มดังกล่าวเข้ามาทำการชี้แจงเพื่อแก้ไขปรับปรุงให้อยู่ภายใต้กฎหมาย ทั้งที่แพลตฟอร์มดังกล่าวก็ได้ทำการเปิดให้บริการมาตั้งแต่ พ.ศ. 2550 และได้เข้ามาทำธุรกิจกับผู้ประกอบการห้องพักรายวันในประเทศไทยนับแต่นั้นมา ซี่งเป็นระยะเวลาหลังจากที่พระราชบัญญัติโรมแรมถูกประกาศใช้ตั้งแต่ พ.ศ. 2547 ได้เพียงสามปีเท่านั้น

            ประเทศของเราควรจะตั้งคำถามกับการมีอยู่ รวมไปถึงให้บริการของแพลตฟอร์มดัง อย่าง Airbnb หรือแพลตฟอร์มเจ้าใหญ่อื่นๆ อย่าง Agoda, Booking.com หรือ Trip.com ว่าบริษัทยักษ์ใหญ่เหล่านี้ มีผลประกอบการในประเทศของเราเป็นเงินรายได้เท่าไรต่อปี และพวกเขาเสียภาษีให้ประเทศไทยแบบใด เสียเป็นจำนวนเงินเท่าไร หรือ เสียแบบถูกต้องร้อยเปอร์เซ็นหรือไม่นั้น ยังคงเป็นคำถามที่ยังไม่เคยจะมีสื่อไหน หรือเจ้าหน้าที่รัฐท่านใดจะสามารถให้คำตอบที่ชัดเจนกับทางผู้เขียนได้ ดังนั้นผู้เขียนจึงขอเรียนเชิญให้ทุกสำนักข่าวในประเทศ มาร่วมจับมือกันในการหาคำตอบนี้กันอย่างจริงจัง

            สุดท้ายนี้ ผู้เขียนอยากจะเป็นเสียงหนึ่งของตัวแทนผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก เพื่อเป็นผู้ริเริ่มส่งเสริมให้รัฐบาลมีการแก้กฎหมายเกี่ยวกับที่พักอาศัย ที่ทางภาครัฐจะสามารถได้ประโยชน์จากการจัดเก็บภาษีในธุรกิจปล่อยเช่าห้องพักทั้งแบบรายวันอย่างเป็นธรรม อย่างไม่ผูกขาดตลาดโดยกลุ่มทุนสีเทาไม่ว่ามาจากชาติใดก็ตาม ผู้ประกอบการทุกคนในตลาดที่พักแรม ควรจะต้องสามารถถูกบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการปล่อยเช่าที่พักในมาตราฐานเดียวกัน ถึงเวลาแล้วหรือยังที่เราจะต้องยกประเด็น ทางด้านการปฏิรูปกฎหมายที่ควบคุมดูแลธุรกิจการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อการดึงเม็ดเงินภาษีจากนอกประเทศ และในประเทศเข้ามาหมุนเวียนต่อยอดเศรษฐกิจอย่างจริงจัง เพื่อลดการครอบครองตลาดไว้เพียงแต่ผู้เดียวของนายทุนเหล่านั้น และทำให้ความเหลื่อมล้ำในรูปแบบที่เห็นและเป็นอยู่ ลดลงไปบ้างไม่มากก็น้อย

แหล่งอ้างอิง:

- https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/business-maker/hotel-law

- https://property.cbre.co.th/th/guides/rent-a-bangkok-apartment

- https://members.bccthai.com/temp/Bangkok_Services_Apartment_Market_Report_Q4_-_en.pdf

- https://ethesisarchive.library.tu.ac.th/thesis/2020/TU_2020_5901033513_12385_13376.pdf

- https://c9hotelworks.com/wp-content/uploads/2025/03/Bangkok-Serviced-Apartment-Market-Update-March-2025.pdf

- https://www.marketreportsworld.com/market-reports/serviced-apartments-market-14713507