ทำเลล้นตลาดที่ต้องจับตามอง

           มีทำเลที่น่าห่วงใยเป็นพิเศษเพราะมีหน่วยขายเหลือมากเป็นพิเศษ ทำเลเหล่านี้ไม่พึงไปเปิดโครงการใหม่ๆ เพราะอาจทำให้ประสบความล้มเหลวในการพัฒนาโครงการได้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งได้สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่องที่สุดตั้งแต่ปี 2537 และมีฐานข้อมูลการขายและการตลาดที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยกล่าวว่า ในขณะนี้มีทำเลที่น่าห่วงใยบางแห่งที่ควรระวัง โดยแยกให้เป็นเป็นทำเล ประเภทและระดับราคาที่ต้องจับตามอง ดังนี้:

            ลำดับที่ 1 ทำเล D6: นวมินทร์ สินค้าที่ล้นอยู่คือ ห้องชุด เสนอขายในราคาหน่วยละ เกือบ 1 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  3,751   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   2,050   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   1,701   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   1,659   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  0.4% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  สาเหตุที่เหลือขายก็คือเป็นสินค้าห้องชุดที่มีที่จอดรถจำกัด ไม่เพียงพอกับการใช้สอย

            ลำดับที่ 2 ทำเล A4: รังสิต คลอง 1-7 สินค้าที่ล้นอยู่คือ ทาวน์เฮาส์ เสนอขายในราคาหน่วยละ 2-3 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  8,069   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   4,872   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   3,197   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   7,834   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.0% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  ทั้งนี้ที่ผ่านมามีการพัฒนาสินค้ากลุ่มนี้มากเป็นพิเศษ จึงเกิดภาวะล้นตลาดเป็นอันมาก

            ลำดับที่ 3 ทำเล A4: รังสิต คลอง 1-7 สินค้าที่ล้นอยู่คือ ทาวน์เฮาส์ เสนอขายในราคาหน่วยละ 1-2 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  6,461   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   4,088   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   2,373   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   4,143   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.0% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  แม้สินค้าในกลุ่มนี้จะมีราคาค่อนข้างถูก แต่โดยที่ตั้งอยู่ไกล และเข้าออกไม่สะดวกนัก จึงทำให้ขายได้ยาก ขายได้ช้าเป็นพิเศษ

            ลำดับที่ 4 ทำเล A4: รังสิต คลอง 1-7 สินค้าที่ล้นอยู่คือ บ้านเดี่ยว เสนอขายในราคาหน่วยละ 5-10 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  4,126   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   2,093   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   2,033   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   14,064   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.2% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  กลุ่มนี้ขายได้ช้าก็เพราะสินค้าราคาแพงเป็นพิเศษสำหรับทำเลชานเมืองนี้ ประชากรในพื้นที่นี้เป็นพนักงานโรงงาน ยังไม่สามารถซื้อบ้านในระดับราคานี้ได้

            ลำดับที่ 5 ทำเล A6: ลำลูกกา สินค้าที่ล้นอยู่คือ ทาวน์เฮาส์ เสนอขายในราคาหน่วยละ 2-3 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  6,381   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   4,370   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   2,011   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   5,192   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.3% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  ทำเลนี้มีมูลค่าการเหลือขายค่อนข้างสูง ทั้งนี้สินค้าประเภทนี้ ในทำเลที่ค่อนข้างไกลนี้ จึงขายได้ยากมาก

            ลำดับที่ 6 ทำเล H5: ศรีนครินทร์-เทพารักษ์ สินค้าที่ล้นอยู่คือ ทาวน์เฮาส์ เสนอขายในราคาหน่วยละ 2-3 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  5,804   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   3,376   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   2,428   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   6,126   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.0% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  สาเหตุที่ล้นตลาดในขณะนี้ก็เพราะการแห่งกันพัฒนาอย่างขนานใหญ่ ทำให้เกิดภาวะที่ดูดซับไม่ทัน

            ลำดับที่ 7 ทำเล H6: ปากน้ำ สินค้าที่ล้นอยู่คือ ห้องชุด เสนอขายในราคาหน่วยละ 1-2 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  6,563   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   3,117   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   3,446   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   4,584   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  0.6% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  อันที่จริงสินค้าในกลุ่มนี้น่าจะเป็นที่ต้องการมาก แต่โดยที่หลายโครงการผลิตออกมามาก จึงเกิดภาวะล้นตลาด

            ลำดับที่ 8 ทำเล H8: บางนา-ตราด กม.10-30 สินค้าที่ล้นอยู่คือ บ้านเดี่ยว เสนอขายในราคาหน่วยละ 5-10 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  5,908   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   3,025   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   2,883   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   20,917   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.1% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  กลุ่มนี้ขายได้ช้าก็เพราะสินค้าราคาแพงเป็นพิเศษสำหรับทำเลชานเมืองนี้ ประชากรในพื้นที่นี้เป็นพนักงานโรงงาน ยังไม่สามารถซื้อบ้านในระดับราคานี้ได้

            ลำดับที่ 9 ทำเล H8: บางนา-ตราด กม.10-30 สินค้าที่ล้นอยู่คือ ทาวน์เฮาส์ เสนอขายในราคาหน่วยละ 2-3 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  10,727   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   6,668   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   4,059   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   10,141   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.2% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  เช่นเดียวกับหลายทำเลที่ก่อนหน้านี้ค่อนข้างบูม แต่โดยที่เร่งผลิตกันมาก จึงเกิดภาวะล้นตลาดในที่สุด

            ลำดับที่ 10 ทำเล J2: ประชาอุทิศ สินค้าที่ล้นอยู่คือ ทาวน์เฮาส์ เสนอขายในราคาหน่วยละ 2-3 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  7,563   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   4,136   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   3,427   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   8,516   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.0% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  ก่อนหน้านี้ค่อนข้างบูม  มีโครงการเปิดตัวมาก และขายดี แต่แต่โดยที่เร่งผลิตกันมาก จึงเกิดภาวะล้นตลาดในที่สุด

            ลำดับที่ 11 ทำเล K2: เอกชัย-บางบอน สินค้าที่ล้นอยู่คือ ทาวน์เฮาส์ เสนอขายในราคาหน่วยละ 2-3 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  4,352   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   2,068   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   2,284   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   5,833   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.1% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  ทาวน์เฮาส์ในพื้นที่นี้เร่งระดมผลิตออกมามากเป็นพิเศษ จึงเกินความต้องการไปเป็นอย่างมาก

            ลำดับที่ 12 ทำเล K3: มหาชัย-เศรษฐกิจ สินค้าที่ล้นอยู่คือ ทาวน์เฮาส์ เสนอขายในราคาหน่วยละ 2-3 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  4,294   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   2,014   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   2,280   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   5,709   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  0.9% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  ในทำเลที่ไกลออกไปเช่นนี้หากสามารถผลิตทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทได้ จะได้รับการต้อนรับมากกว่า

            ลำดับที่ 13 ทำเล N4: บางบัวทอง สินค้าที่ล้นอยู่คือ บ้านเดี่ยว เสนอขายในราคาหน่วยละ 5-10 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  2,804   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   1,030   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   1,774   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   12,403   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.0% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  จะเห็นได้ว่าในทำเลที่ "ไกลปืนเที่ยง" เช่นนี้ แต่ผลิตบ้านเดี่ยวราคาปานกลางค่อนข้างสูง (5-10 ล้านบาท) จึงจับกลุ่มกลูกค้าคลาดเคลื่อน

            ลำดับที่ 14 ทำเล N4: บางบัวทอง สินค้าที่ล้นอยู่คือ ทาวน์เฮาส์ เสนอขายในราคาหน่วยละ 2-3 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  8,792   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   6,279   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   2,513   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   6,336   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  1.1% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  แม้สินค้านี้จะไม่ได้มีราคาแพงนัก แต่โดยที่ตั้งอยู่ห่างไกลเขตเมือง จึงทำใหขายได้ยาก

            ลำดับที่ 15 ทำเล N7: ลาดหลุมแก้ว สินค้าที่ล้นอยู่คือ บ้านเดี่ยว เสนอขายในราคาหน่วยละ 5-10 ล้านบาท โดยในทำเลนี้มีอยู่ทั้งหมด  3,924   หน่วย ปรากฏว่าขายไปได้แล้ว   1,219   หน่วย จึงถือว่าเหลือขายอยู่   2,705   หน่วย และมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมกันประมาณ   18,545   ล้านบาท โดยแต่ละเดือนขายได้เพียง  0.9% ของหน่วยขายในกลุ่มสินค้านี้ทั้งหมด  จะเห็นได้ว่าในทำเลที่ "ไกลปืนเที่ยง" เช่นลาดหลุมแก้วนี้ แต่ผลิตบ้านเดี่ยวราคาปานกลางค่อนข้างสูง (5-10 ล้านบาท) จึงจับกลุ่มกลูกค้าคลาดเคลื่อน

            ในทำเลเหล่านี้ นักพัฒนาที่ดินจึงไม่ควรเพิ่มอุปทานลงไปอีก เพราะจะยิ่งล้นตลาด ขายได้ช้า เว้นแต่ว่าโครงการใหม่นั้นมีการออกแบบที่ดีกว่า ราคาถูกกว่า ผู้ซื้อรู้สึกคุ้มค่ามากกว่า