ภัยพิบัติกลับทำให้บ้านราคาแพงขึ้น?

          แปลกแต่จริง หลังภัยพิบัติกลับปรากฏว่าราคาที่อยู่อาศัยกลับสูงขึ้น ย่านใจกลางเมืองที่เคยดูเสื่อมโทรมซบเซากลับคึกคักขึ้นมาใหม่ มาลองดูกรณีศึกษาเหล่านี้กัน

            ชุมชนริมชายฝั่งของเมืองปานามาซิตี รัฐฟลอริดา ได้ฟื้นตัวเป็นส่วนใหญ่แล้วตั้งแต่พายุเฮอริเคนไมเคิลถล่มในปี 2018 แต่เมืองนี้ก็ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป ใจกลางเมืองซึ่งเคยเป็นย่านเงียบสงบที่มีอาคารทรุดโทรมและสำนักงานทนายความ ปัจจุบันคึกคักไปด้วยร้านบูติกและโรงเบียร์ บ้านเรือนส่วนใหญ่หรูหราและมีราคาแพงกว่าเก่า และโดยทั่วไปแล้วผู้อยู่อาศัยจะมีฐานะร่ำรวยกว่า และก็มีเหตุการณ์ลักษณะเดียวกันเกิดขึ้นในเมืองเล็กๆ บนเนินเขาอย่างพาราไดซ์ รัฐแคลิฟอร์เนีย ขณะที่เมืองนี้กำลังพยายามฟื้นตัวจากไฟไหม้แคมป์ที่เผาผลาญพื้นที่ดังกล่าวในปีเดียวกันนั้น ผู้อยู่อาศัยที่ยากจนจำนวนมากได้ย้ายออกไป ผู้ที่ร่ำรวยกว่าได้ย้ายเข้ามา และราคาบ้านก็สูงขึ้น

            เมืองปานามาซิตี้และพาราไดซ์เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของวัฏจักรใหม่ในยุคที่สภาพอากาศเลวร้ายยิ่งขึ้นในอเมริกา ชุมชนที่ประสบภัยธรรมชาติมักร่ำรวยและมีความพิเศษมากขึ้น พายุเฮอริเคน พายุทอร์นาโด และไฟป่าส่งผลให้เกิดความปั่นป่วนทางเศรษฐกิจในลักษณะเดียวกันมากขึ้นเรื่อยๆ  ในแง่หนึ่งภัยพิบัติสามารถนำมาซึ่งผลประโยชน์ต่างๆ โดยได้รับความช่วยเหลือจากรัฐบาลและเงินชดเชยจากประกันจะนำมาซึ่งการลงทุน บ้านที่สร้างใหม่จะแข็งแรงขึ้น มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น โครงสร้างพื้นฐานได้รับการปรับปรุง และบางพื้นที่ได้รับการปรับปรุงใหม่

            สำหรับผู้อยู่อาศัยที่ยากจนต้องพบกับความยากลำบากในการดำเนินการตามขั้นตอนราชการเพื่อขอรับความช่วยเหลือด้านภัยพิบัติ และยังสูญเสียงานที่ทำอยู่ ผู้เช่ามักจะถูกไล่ออกจากทรัพย์สินที่เสียหายและต้องเผชิญกับค่าเช่าที่พุ่งสูงขึ้นเนื่องจากอุปทานของบ้านลดลง เจ้าของบ้านที่มีรายได้น้อยมักจะต้องดิ้นรนเพื่อจ่ายค่าซ่อมแซมที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายอาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นและต้องซื้อความคุ้มครองประกันภัยที่เพียงพอ ทั้งนี้ ความไม่เท่าเทียมกันทางสังคมยิ่งเลวร้ายลงหลังเกิดภัยพิบัติ

            การปรับปรุงเมืองทำให้ผู้มีรายได้น้อยต้องออกจากเมืองและปล่อยให้ผู้มีรายได้สูงสร้างบ้านใหม่หรือย้ายเข้ามาอยู่อาศัยได้ การศึกษากรณีไฟป่า Paradise Camp เมื่อต้นปีนี้พบว่าเงินช่วยเหลือจากรัฐบาลกลางกว่า 1 พันล้านดอลลาร์ที่มุ่งเป้าไปที่การฟื้นฟู “ช่วยให้การอพยพและการปรับปรุงเมืองเป็นไปได้ง่ายขึ้น โดยทำให้ผู้อยู่อาศัยเดิมและผู้อยู่อาศัยใหม่ที่มีฐานะทางสังคมดีสามารถกลับมาและสร้างบ้านใหม่ได้”

            การวิเคราะห์ข้อมูลสำนักงานสำมะโนประชากรของสหรัฐฯ โดย The Wall Street Journal พบว่าความมั่งคั่งในบางพื้นที่มีรูปแบบเพิ่มขึ้นเนื่องจากสภาพอากาศเลวร้าย ใน Bay County ซึ่งรวมถึง Panama City รายได้ครัวเรือนเฉลี่ยที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น 9% เป็น 71,500 ดอลลาร์ตั้งแต่ปี 2560-2566 สัดส่วนของประชากรที่อยู่ในความยากจนลดลงเหลือ11% จาก 15% ในช่วงเวลาดังกล่าว เนื่องจากคนจนจำนวนมากอพยพออกไป มูลค่าของบ้านเพิ่มขึ้น และในเขตสำมะโนประชากร 14 แห่งที่ได้รับผลกระทบจากไฟป่าแคมป์ซึ่งรวมถึงเมืองพาราไดซ์ รายได้ครัวเรือนเฉลี่ยที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น 21% เป็น 72,600 ดอลลาร์จากช่วงห้าปีก่อนเกิดไฟป่าไปจนถึงช่วงเดียวกันหลังจากนั้น มูลค่าบ้านเฉลี่ยที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น 66% เป็น 407,300 ดอลลาร์ในช่วงเวลาดังกล่าว

            ก่อนที่พายุเฮอริเคนไมเคิลจะพัดถล่มในเดือนตุลาคม 2561 เมืองปานามาซิตี ซึ่งตั้งอยู่บนอ่าวเซนต์แอนดรูว์ เป็นที่ที่หลายคนมองว่าเป็นสถานที่ที่ไม่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากนัก เป็นที่ตั้งของรัฐบาลมณฑล และเป็นที่ตั้งของชุมชนชนชั้นแรงงานหลายแห่ง  พายุลูกนี้ซึ่งมีความรุนแรงถึงระดับ 5 พัดถล่มเมืองปานามาซิตี อาคารกว่า 45,000 หลังได้รับความเสียหาย และอีกกว่า1,500 หลังถูกทำลาย  ในเขตพื้นที่ประวัติศาสตร์ของ Glenwood และ Millville ซึ่งมีประชากรที่มีรายได้น้อยและเป็นคนผิวสีจำนวนมาก ผู้อยู่อาศัยจำนวนมากไม่มีประกันบ้านเลย       ผู้เช่าบ้านที่ได้รับความเสียหายต่างย้ายออกไป และเจ้าของบ้านที่ไม่มีเงินพอที่จะสร้างบ้านใหม่ ต่างก็ขายบ้านของตนไปในราคาเท่าที่ได้

            จำนวนประชากรในเบย์เคาน์ตี้ลดลง 6%หลังจากพายุผ่านไป แต่ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นและเพิ่มขึ้นถึง 191,000 คนในปี 2023 ซึ่งเพิ่มขึ้น 3% จากระดับก่อนเกิดพายุ ในขณะที่จำนวนประชากรในปานามาซิตี้กลับเพิ่มขึ้นเป็น 36,000 คนในช่วงเวลาดังกล่าว องค์ประกอบของชุมชนมีการเปลี่ยนแปลงไป  บางคนมองเห็นโอกาสไม่เพียงแค่ซื้อที่อยู่อาศัยในอ่าวเท่านั้น แต่ยังลงทุนซื้อบ้านที่เสียหายและซ่อมแซมเพื่อให้เช่าหรือขายอีกด้วย บางคนซื้อบ้าน 13 หลัง บางหลังลงทุนไป 70,000 ดอลลาร์ ปล่อยเช่าในราคา 1,250 ดอลลาร์ และสุดท้ายก็ขายไปในราคา 210,000 ดอลลาร์

            ใจกลางเมืองปานามาซิตี้ซึ่งเคยเงียบสงบ ได้รับการปรับปรุงใหม่เช่นกัน ทางเทศบาลซื้อบ้านว่างมาปรับปรุใหม่โดยได้รับเงินลงทุนจากภาคเอกชนประมาณ 50ล้านดอลลาร์ ถนนบางสายได้รับการปรับปรุง และมีร้านค้า ร้านอาหาร และโรงแรมหรูหราเปิดทำการอีกครั้ง ส่วนการสร้างเมืองพาราไดซ์ขึ้นใหม่ดำเนินไปอย่างช้าๆ กลายเป็นที่รู้จักในฐานะชุมชนที่เงียบสงบและงดงามซึ่งดึงดูดผู้เกษียณอายุ

            จากการสำรวจสำมะโนประชากร 14 แห่ง พบว่าจำนวนประชากรลดลง 34% เหลือ 33,000 คน จากช่วงเวลา 5 ปีก่อนเกิดไฟไหม้จนถึงช่วงเวลาเดียวกันหลังจากนั้น เมืองพาราไดซ์ซึ่งมี ประชากร 26,500 คนในช่วงเวลาที่เกิดไฟไหม้นั้น จำนวนประชากรลดลงเหลือประมาณ 3,000 คนในเวลาไม่นานหลังจากนั้น จากนั้นก็ค่อยๆ เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ11,000 คนในปัจจุบัน  ในขณะที่บ้านหลังเดิมในที่ดินแปลงดังกล่าวขายได้ในราคา 165,000 ดอลลาร์ในปี 2557 แต่บ้านใหม่ของทั้งคู่มีมูลค่าประเมินอยู่ที่ 465,000 ดอลลาร์

            ดังนั้นภัยพิบัติใช่จะทำให้ราคาทรัพย์สินลด แต่ในความเป็นจริง ยังเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินจากการเปลียน่กลุ่มเป้าหมาย

แปลมาจาก: When Towns Rebuild From Disaster, Some Get Priced Out https://www.wsj.com/real-estate/disaster-hurricane-fire-rebuild-economy-60196358?st=HXH1wU โดย Arian Campo-Flores arian.campo-flores@wsj.com Cameron McWhirter Cameron.McWhirter@wsj.com และ Paul Overberg paul.overberg@wsj.com