ความล้มเหลวของ “บ้านมั่นคง”

          บ้านมั่นคงไม่ใช่ทางออกของการแก้ไขปัญหาชุมชนแออัด เป็นความล้มเหลว ทำไปรังแต่จะกลายเป็นการละลายงบแบบเบี้ยหัวแตก ไม่ใช่โครงการที่ยั่งยืน ถือเป็นแบบอย่างไม่ได้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะที่มีประสบการณ์การสำรวจวิจัยชุมชนแออัดทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัดทั่วประเทศ ได้ให้ความเห็นต่อโครงการบ้านมั่นคงที่ดำเนินการมาตั้งแต่รัฐบาลทักษิณถึงรัฐบาลประยุทธ์ ว่าโครงการบ้านมั่นคงที่เดี๋ยวนี้อาจเปลี่ยนเป็นบ้านประชารัฐหรืออะไรก็ตาม ก็ล้วนแต่เหล้าเก่าในขวดใหม่ เป็นความล้มเหลวของการดำเนินงาน

การ "ชักดาบ" ของชาวบ้าน

            ความล้มเหลวประการหนึ่งของการแก้ไขปัญหาชุมชนแออัดก็คือการจัดหาที่ดินให้แก่ผู้มีรายได้น้อย ซึ่งพวกเขาไม่สามารถซื้อได้ และหากให้ซื้อในราคาถูกพิเศษ ก็เป็นการเอาเปรียบผู้มีรายได้น้อยอื่น ที่ผ่านมามีการจัดโครงการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) ซึ่งได้รับการโฆษณาว่าเป็นโครงการประสบความสำเร็จ เป็นตัวอย่างไปทั่วโลก แต่ปรากฏว่า ผู้ที่ได้รับการจัดสรรที่ดินต่างพากัน "ชักดาบ" กับทางราชการ ไม่ยอมผ่อนชำระต่อ แต่กลับได้สิทธิในที่ดินไป กรณีนี้จึงถือได้ว่าเป็นความไม่สำเร็จ

            สิ่งที่พึงดำเนินการก็คือการให้อยู่อาศัยแบบ "หนาแน่น" (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) คือการสร้างแฟลตหลายชั้นให้อยู่อาศัย แทนที่จะย้ายไปไกล ๆ ยกเว้นบางท่านที่ต้องการเงินค่าชดเชยและหาที่อยู่อาศัยเอง เพื่อให้เกิดความหนาแน่นมากขึ้น ปกติในพื้นที่ 1 ไร่ หากมีบ้านอยู่ 15 หลังคาเรือนถือว่าแออัด แต่หากสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัย สามารถอยู่ได้นับร้อยครัวเรือนโดยยังมีพื้นที่สีเขียวได้อีก

            การเคร่งครัดเรื่องผ่อนชำระเป็นเรื่องสำคัญ หากไม่สามารถผ่อนต่อได้ ก็ต้องให้ออกจากที่พัก หรือหากเป็นผู้สูงวัยไม่สามารถช่วยตนเองได้ ก็ควรจัดหาที่อยู่อาศัยในสถานสงเคราะห์มากกว่าจะให้อยู่อาศัยอย่างโดดเดี่ยวในห้องพักอาศัย และหากเป็นกรณีผู้เช่าห้องชุด แฟลต หรืออะพาร์ตเมนต์ กับการเคหะแห่งชาติ ก็ต้องห้ามเช่าช่วง หากปรากฏพบ ก็ต้องยึดคืนโดยเคร่งครัด หากมีการผ่อนปรน ก็จะไม่สามารถแก้ปัญหาได้ในที่สุด

บ้านอภิสิทธิ์ชน สาวได้สาวเอา

            การจัดทำบ้านมั่นคงโดยก่อสร้างในแนวราบเท่ากับเป็นการสร้างอภิสิทธิ์ชนส่วนน้อยที่ได้เปรียบผู้มีรายได้น้อยอื่น บางรายบุกรุกที่ดินมา 2-3 ชั่วรุ่น ยังได้ที่ดินเช่าระยะยาวไปอีกชั่วลูกชั่วหลานในราคาถูก และสร้างที่อยู่อาศัยในแนวราบต่อไป ในกรณีที่ดินบุกรุกนั้น ควรต้องคืนให้หน่วยราชการไปใช้เพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม แต่อาจให้เช่าบางส่วนเพื่อสร้างเป็นอาคารสูง เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเดิมและผู้มีรายได้น้อยอื่นได้เข้ามาอยู่เพิ่มเติม รวมทั้งผู้ที่มีรายได้สูงขึ้นมาอยู่ด้วยเพื่อเป็นการนำกำไรส่วนที่ได้ไปพัฒนาช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยต่อไป

            การจัดหาที่อยู่อาศัยนั้น หากเป็นกรณีผู้มีรายได้น้อยที่สุด อาจไม่ใช่การจัดให้เขามีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย อาจเป็นที่อยู่อาศัยแบบให้อยู่เปล่าชั่วคราว เช่น บ้านพักสำหรับคนเร่ร่อน หรือให้เช่าในราคาถูกชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือผู้ที่ตกทุกข์ออกจากงาน หรือจัดเป็นอะพาร์ตเมนท์ให้เช่าราคาต่ำกว่าท้องตลาดในระยะสั้น แต่ไม่ใช่ไปแข่งทำ อะพาร์ตเมนท์กับภาคเอกชนซึ่งจัดทำในราคาถูกอยู่แล้ว หากจะต้องจัดหาที่อยู่อาศัยแบบเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง ก็ควรให้ภาคเอกชนดำเนินการโดยมีการคุ้มครองผู้บริโภคโดยเคร่งครัด

            กรณีความสำเร็จของบ้านมั่นคงบางโครงการจึงเป็นเพียงข้อยกเว้นที่ "ทุ่มทุนสร้าง" ไม่สามารถนำไปใช้ในพื้นที่อื่นได้จริง หากไม่ได้ทุ่มเทงบประมาณช่วยเหลือ อย่างไรก็ตามนโยบายหลักของที่อยู่อาศัยแห่งชาติก็คือการส่งเสริมให้เอกชนดำเนินการโดยรัฐเป็นเพียงผู้สนับสนุน ผู้อำนวยความสะดวก ผู้ให้อุปทานที่ดิน ผู้วางผัง ไม่ใช่ไปแข่งขันกับภาคเอกชน ยกเว้นในบางพื้นที่และบางกลุ่มเป้าหมายเท่านั้น

ชาวชุมชนแออัดไม่จน

            ในประเทศไทยมีคนจน ประมาณ 13% คนเหล่านี้ส่วนใหญ่อยู่ในชนบท ดังนั้นสัดส่วนของคนจนในกรุงเทพมหานครจึงน่าจะมีน้อยกว่า 10% หากประมาณการว่าเป็นแค่ 5% ก็คงมีประชากรไม่เกิน 500,000 คนของประชากรทั้งหมดเกือบ 10 ล้านคนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ถ้าประชากรในชุมชนแออัดมีนับล้านคน ก็แสดงว่าคนในชุมชนแออัดส่วนมากไม่ได้จน คนจนจริง ๆ ก็หาได้อยู่เพียงในชุมชนแออัดไม่ พวกเขายังอาจเร่ร่อนอยู่ทั่วไป บ้างอยู่ในหอพักคนงาน เป็นคนใช้ตามบ้าน เป็นแรงงานก่อสร้าง ฯลฯ ดังนั้นอาจอนุมานได้ว่า คนชุมชนแออัดที่จนจริง ๆ นั้นมีเพียงน้อยนิด

            ความจริงข้างต้นอาจดูน่าฉงน ลองมาตรองดู คนชุมชนแออัดส่วนมากมีบ้านเป็นของตนเองบนที่ดินเช่า (เป็นส่วนใหญ่) ในราคาแสนถูก หรือไม่ก็บุกรุกที่ดินคนอื่นฟรี ๆ แล้วสร้างบ้าน (เป็นส่วนน้อย) การมีบ้านสะท้อนฐานะที่ชัดเจน เพราะถ้าต้องเช่าบ้าน ค่าเช่าอย่างน้อยก็เป็นเงิน 1,500 บาทต่อห้องเล็ก ๆ ห้องหนึ่ง ถ้าเช่าบ้านชุมชนแออัดทั้งหลังคงไม่ต่ำกว่า 2,500 บาท ถ้าเราเอาค่าเช่ามาแปลงเป็นมูลค่า ณ อัตราผลตอบแทน 8% ต่อปี ก็จะเป็นเงิน 375,000 บาทต่อหลัง (2,500 x 12 / 8%) นี่คือเครื่องแสดงฐานะของชาวชุมชนแออัดโดยเฉลี่ย ดังนั้นที่อ้างกันอย่างไม่ลืมหูลืมตาว่าชาวชุมชนแออัดยากจนนั้นจึงเป็นสิ่งที่ไม่มีมูล อาจถือเป็นคน “อยากจน” เพื่อผลประโยชน์บางอย่างมากกว่า

บ้านประชารัฐลาดพร้าว. . .ตัวอย่างที่ไม่ดี

            ชุมชนแออัดบุกรุกริมคลองลาดพร้าวอาศัยความเป็น "กฎหมู่" ได้เปรียบสังคม อยู่มา 50 ปี รวม 2 ชั่วรุ่น ยังจะได้สิทธิพิเศษอีก อย่างนี้เท่ากับเอาสมบัติของแผ่นดินไปให้ "กฎหมู่" อย่างไม่เป็นธรรมต่อสังคมส่วนรวมหรือไม่ ทั้งนี้มีการ "ประเคน" ที่ดินให้เกือบฟรี คือ เช่าตารางวาละ 2 บาทต่อเดือน เช่น ถ้าได้ที่ดิน 50 ตารางวา ก็เท่ากับเช่าปีละ 1,200 บาท ในขณะที่ที่ดินใกล้เคียง คงมีราคาตารางวาละ 50,000 บาท ถ้าที่ดิน 50 ตารางวา ก็เป็นเงิน 2.5 ล้านบาท ถ้าต้องเช่าตามราคาตลาด ก็เท่ากับเป็นเงินประมาณ 1% ต่อปี เป็นเงิน 25,000 บาทต่อปี เท่ากับให้ชาวบ้าน "อภิสิทธิ์ชน" เหล่านี้เช่าต่ำกว่าค่าเช่าตลาดถึง 21 เท่า  และยังมีการให้สินเชื่ออีก 360,000 บาทต่อครัวเรือน ให้ผ่อนนาน 20 ปี ดอกเบี้ยต่ำเพียง 4% ซึ่งต่ำกว่าประชาชนที่ไม่ทำผิดกฎหมาย ไม่ใช่กฎหมู่หรืออาจต่ำกว่าข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจเสียอีก อย่างนี้ถือว่ามีความเป็นธรรมหรือไม่

            ที่ดินราคาแพงในเมือง ควรนำมาสร้างห้องชุดซึ่งในพื้นที่ 1 ไร่ หากจัดสรรที่ดิน อาจจัดสรรได้สุทธิ 80% หรือ 320 ตารางวา หากแต่ละแปลงมีขนาด 50 ตารางวา ก็เท่ากับ 6.4 หน่วยเท่านั้น  แต่ที่ดิน 1 ไร่ หากนำมาสร้างที่สัดส่วนอาคารต่อที่ดินที่ 5:1 ก็ควรสร้างได้ 8,000 ตารางเมตร  หากพื้นที่ขาย/เช่าสุทธิเป็น 70% ก็เท่ากับ 5,600 ตารางเมตร หากแฟลตห้องหนึ่งมีขนาด 50 ตารางเมตร ก็สามารถให้อยู่อาศัยได้ถึง 112 ครัวเรือน แสดงว่าในพื้นที่ 1 ไร่ ยังจัดให้คนจนอื่นเข้าอยู่ได้อีกนับร้อย ไม่ใช่แค่ 6.4 หน่วย  การใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างไร้ประสิทธิภาพ และเอื้อ "กฎหมู่" จึงเป็นสิ่งที่ไม่สมควรเป็นอย่างยิ่ง

แก้อย่างไรให้ถูกจุด

            การตะบี้ตะบันสร้างแฟลต ปรับปรุงสลัม ทำบ้านมั่นคง สร้างบ้านเอื้ออาทร คงไม่ใช่หนทางของการพัฒนาชุมชนแออัดและเราถมเงินไปเท่าไหร่ก็ไม่แล้ว เพราะรัฐบาลก็คงไม่มีเงินมากมายในการทุ่ม ที่ผ่านมาทุ่มไปทุ่มมาในการสร้างแฟลต ก็เลยไพล่ไปปรับปรุงชุมชนแทนเพราะรัฐบาลก็บักโกรกเหมือนกัน ดังนั้นแนวทางสำคัญก็คงอยู่ที่การพัฒนาเศรษฐกิจ ไม่มีใครอยากอยู่ในชุมชนแออัด ต่างอยากออกไปอยู่ในที่ๆ ดีกว่านี้ แต่ที่อยู่ ก็อยู่เพราะความจำเป็น ถ้าประเทศชาติเจริญขึ้น เขาก็มีทางเลือก คนที่คิดจะเข้ามาอยู่ใหม่ ก็ไม่ย้ายมา เพราะในตลาดมีหอพัก อะพาร์ตเมนต์ ห้องชุดให้พักกันมากมาย ไม่ต้องอยู่อย่างต่ำกว่ามาตรฐานการอยู่อาศัยในชุมชนแออัด

            อีกอย่างหนึ่งที่ควรทำก็คือการส่งเสริมให้ภาคเอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลแค่สนับสนุนอยู่ห่าง ๆ ไม่ต้องลงไปแข่งกับภาคเอกชน ท่านอาจไม่เชื่อว่าในระยะ 40 ปีที่ผ่านมาที่การเคหะแห่งชาติพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้น หากไม่นับรวมบ้านเอื้ออาทรที่สร้างขึ้นมาตามนโยบายเร่งด่วนแล้ว กลับมีมูลค่าการพัฒนาต่ำกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่ทำมาเพียง 20 ปีเสียอีก ภาคเอกชนสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนในราคาที่เป็นธรรม แถมยังได้กำไร และรัฐบาลไม่ต้องอุดหนุนเงินให้สักบาทเลยด้วยซ้ำไป

            ด้วยเหตุนี้เองบ้านประชารัฐ บ้านมั่นคงจึงเป็นความล้มเหลว ทำได้ไม่กี่มากน้อย ก็ต้องหยุด ทำแค่เป็นน้ำจิ้ม และทำโดยเอาเปรียบสังคม เป็นการซื้อเสียงอย่างหนึ่ง

ที่มา: https://web.codi.or.th/codi_gallery/20190514-5613/