ทำไม บ้าน 2 ล้านผ่อน 30 ปี แต่ รถ 2 ล้านผ่อน 5 ปี

            หลายคนสงสัยว่าคนไทยทำไมรวยจังกับเรื่องรถ รถคันหนึ่งราคาตั้ง 2 ล้านบาท ผ่อนได้หมดในเวลา 5-7 ปี ส่วนบ้านหลังหนึ่งในราคาเดียวกัน (ส่วนมากได้แค่ทาวน์เฮาส์) ผ่อนตั้ง 30 ปี กลายเป็นทาสเงินกู้ของธนาคารซะงั้น มาไขคำตอบกัน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) กล่าวว่า กรณีนี้อาจเป็นการเปรียบเทียบที่แท้จริงเปรียบเทียบกันไม่ได้ เพราะคนที่ซื้อบ้านราคา 2 ล้าน กับซื้อรถราคา 2 ล้านนั้น คนละคนกัน โอกาสที่คนมีปัญญาซื้อบ้านราคา 2 ล้านแล้วผ่อน 30 ปี แล้วยังเหลือเงินมาซื้อรถราคา 2 ล้านที่ต้องผ่อนหมดใน 5-7 ปีนั้นมีน้อยมาก

            อย่างรถคันหนึ่ง ราคา 2 ล้านบาทนั้น ส่วนมากต้องดาวน์ 20% ผ่อนเสียดอกเบี้ย 2-4% ทั้งนี้สมมติเป็น 3% โดยเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ (Flat Rate) เป็นเวลา 5 ปี ก็แสดงว่า

            1. เงินที่ต้องผ่อน 80% คือ 1,600,000 บาท
            2. ดอกเบี้ย 3% คิดโดยเสียปีละ 48,000 บาท 5 ปีก็เป็นเงิน 240,000 บาท
            3. นำเงินที่ต้องผ่อน 1,600,000 บาท มาบวกกับดอกเบี้ย 240,000 บาท เป็นเงิน 1,840,000 บาท
            4. แล้วหารด้วย 60 เดือน จะเป็นเงินผ่อนเดือนละ 30,667 บาท

            ข้างต้นเป็นวิธีคิดการผ่อนรถตามปกติ ที่มักจะเอาเงินต้นที่ต้องผ่อนมา มาคิดดอกเบี้ยต่อปีตามอัตราว่าเป็นเงินเท่าไหร่ แล้วก็คูณด้วยจำนวนปีที่ต้องผ่อน จากนั้นก็นำดอกเบี้ยทั้งก้อนมาบวกด้วยเงินต้นแล้วหารด้วยจำนวนเดือนที่ต้องผ่อนเป็นรายเดือนโดยตรงไปเลย ไม่ต้องคิดซับซ้อนแบบอัตราดอกเบี้ยทบต้น

            แต่ถ้าเราก็เงินซื้อบ้านแล้วสมมติมีเงินดาวน์เท่ากันคือ 20% แล้วมีอัตราดอกเบี้ย 3% เท่ากันเป็นเวลา 5 ปีเท่ากันอีก อัตราการผ่อนชำระต่อเดือน จะเป็นเงิน 28,750 บาท ซึ่งกลับถูกกว่าการผ่อนรถที่เป็นเงินเดือนละ 30,667 บาทเสียอีก เพราะการผ่อนแบบดอกเบี้ยทบต้นนี้ เขาคิดลดเงินต้นทุกระยะที่ผ่อน สำหรับสูตรในการคิดเป็นดังนี้:

            เงินผ่อนชำระต่อเดือน = i/(1-(1/((1+i)^n)) โดยที่
            i = ดอกเบี้ยรายเดือน คือ 3% หารด้วย 12 หรือ 0.25% ต่อเดือน
            n = จำนวนเดือน คือ 60 เดือน หรือ 5 ปี
            ^ = เครื่องหมายการยกกำลัง คือเอา (1+ดอกเบี้ย) คูณตัวเอง 60 หน (ตามจำนวนเดือนที่ผ่อน)

            อย่างไรก็ตามในกรณีซื้อบ้านก็คงไม่มีใครผ่อนชำระได้รวดเร็วขนาดนี้ เนื่องจากเงินผ่อนชำระ จะเป็นประมาณ 25% - 40% ของรายได้ของครอบครัว เช่น ถ้าต้องผ่อนเดือนละ 30,667 รายได้ของครอบครัวต้องมี 122,667 บาท  แต่จะสังเกตได้ว่าครอบครัวที่มีเงินนับแสนเช่นนี้ ก็คงไม่อยู่บ้านหลังละ 2 ล้านบาท เพราะดูไม่สมฐานะ! มักจะอยู่บ้านราคาแพงกว่านี้ เนื่องจากการผ่อนบ้านนั้น ผ่อนยาวๆ ทำให้ภาระการผ่อนลดน้อยลงนั่นเอง

            ในอีกแง่หนึ่งการผ่อนบ้านนั้น อัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านไม่ใช่ 3% แต่เป็น 5% โดยประมาณ แต่ก็มีบางช่วงที่บอกว่าดอกเบี้ยเหลือ 2% บ้าง แต่ก็เป็นช่วง “ส่งเสริมการขาย” ระยะหนึ่ง เช่น 1-3 ปี จากนั้นก็เป็นการผ่อน ณ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจเป็น 5-8% แล้วแต่กำหนดกันไป  ถ้าสมมติว่าเป็นดอกเบี้ย 5% การผ่อนบ้านในระยะเวลาเดียวกันคือ 5 ปี จะเป็นเงินตามสูตรข้างต้นคือ 30,194 บาท ซึ่งพอๆ กับการผ่อนรถ ณ อัตราดอกเบี้ย 3% แต่เป็นแบบดอกเบี้ยคงที่  การผ่อนรถจึงเสียเปรียบกว่าการผ่อนบ้าน

            แต่ก็อีกนั่นแหละ การผ่อนบ้านนั้น ไม่ได้มีเงินดาวน์ 20% แต่มีเงินดาวน์ 0-5% เป็นสำคัญ สมมติว่าเงินดาวน์เป็น 5% และอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยคือ 6% ตลอดช่วงการผ่อน แต่ผ่อนยาว 30 ปี จะเป็นเงินผ่อนเดือนละเท่าไหร่สำหรับบ้านราคา 2,000,000 บาท

            = เงินที่ต้องผ่อน (95%) หรือ 1,900,000 บาท
            = ผ่อนชำระ 30 ปีหรือ 360 เดือน
            = อัตราดอกเบี้ยปีละ 6% หรือเดือนละ 0.5%
            = อัตราการผ่อนชำระต่อเดือน ก็คือ = 0.5%/(1-(1/(1+0.5%)^360)) หรือเท่ากับ 0.005995505

            เมื่อเอาอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนไปคูณกับเงินต้น 1,900,000 บาท ก็จะต้องผ่อนเดือนละ 11,391.46 บาท ถ้ารวม 30 ปี หรือ 360 เดือน ก็จะเป็นเงิน 4,100,926 บาท แต่เงินต้นคือ 1,900,000 บาท แสดงว่าเราเสียดอกเบี้ยไป 2,200,926 บาท สูงกว่าเงินต้นเสียอีก  แต่เรื่องนี้ก็ถือว่าธนาคารก็มีความเสี่ยงเพราะปล่อยให้เรากู้เงินไปตั้ง 30 ปี เราเองก็ได้อยู่บ้านโดยไม่ต้องเช่ามาถึง 30 ปี

            ที่สำคัญกว่านั้นก็คือเรื่องค่าเสื่อม  บ้านอายุ 30 ปี ณ ราคา 2,000,000 บาทตอนซื้อ เช่น ณ ปี 2563 พอถึงปี 2593 น่าจะมีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 4,850,000 ล้าน (ณ อัตราการเพิ่มขึ้นปีละ 3% ตามสูตร 1+ดอกเบี้ย แล้วยกกำลัง 30 ปี) แม้ตัวอาคารอาจจะเก่า แต่ก็ซ่อมแซมได้ โครงสร้างก็ยังไม่พัง ยังอยู่ได้อีกนาน เปลี่ยนแต่งานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคาร

            แต่ในกรณีรถ เขาคิดค่าเสื่อมทางบัญชีแค่ 5 ปี  แต่อายุการใช้งานจริง อาจจะถึง 20 ปี แต่ต้องซ่อมแซมมากมายโดยตลอด และราคาซากเมื่อครบ 20 ปี ก็คงแทบไม่เหลืออะไรแล้ว  แต่บ้านนั้นราคามีแต่ขึ้น แต่จะขึ้นมากหรือขึ้นน้อย ก็แล้วแต่สถานการณ์  แต่ก็มีบางช่วงที่ราคาตกตามภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ แต่ก็ตกต่ำประมาณ 2-3 ปีแล้วก็ขึ้นใหม่อีก  ไม่ได้ตกจนหมดค่า เอารถไปปลูกสะระแหน่ หรือถ้ายกให้ฟรี คนได้รับยังเคือง เพราะแทบไม่มีราคาอะไร

            อย่างไรก็ตาม รถนั้นแม้จะมีค่าเสื่อมสูง แต่ก็ยังมีประโยชน์บางประการที่ต้องซื้อไว้ เช่น เอาไว้ประดับบารมี เอาไว้แสดงฐานะ (จอมปลอม) เพื่อให้ดูดีมีเครดิตในการขอกู้เงินธนาคาร  (แต่ถ้าเราไม่จำเป็นต้องทำเช่นนี้ ก็ไม่ควร “เห็นช้างขี้ ขี้ตามช้าง” ก็ได้) และที่สำคัญ รถยังสามารถนำไปหารายได้ได้เป็นกอบเป็นกำ เช่น เอาไปให้เช่าต่างๆ ตั้งแต่เป็นรถเช่าของบริษัท รถเช่าเป็นแท็กซี่ ฯลฯ  ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2542 ปรากฏว่ามีบางคนยอมทิ้งการผ่อนชำระบ้าน เหลือรถเอาไว้ไป “เปิดท้ายขายของ” ดีกว่านั่นเอง

            นี่แหละคือการไขความจริงเรื่องเงินของบ้านและรถ

 ...............................................................................................................................................................

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน