สัญญาณอันตราย: ความสามารถในการซื้อลดลง

   สัญญาณอันตรายสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สัดส่วนราคาบ้านต่อรายได้ดีดขึ้นจาก 4.9 เท่าเป็น 8.9 เท่าในช่วงปี 2550-2561

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้นำตัวเลขรายได้ต่อครอบครัวต่อปีของชาวกรุงเทพมหานคร มาเทียบกับราคาบ้านที่เปิดขายในแต่ละปีในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่า เมื่อนำราคาบ้านที่เสนอขาย มาหารด้วยรายได้ต่อปี ปรากฏว่า อัตราส่วนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แสดงให้เห็นว่าความสามารถในการจ่ายเพื่อการซื้อบ้านของประชาชนโดยรวมลดลงอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ในปี 2550 รายได้ของครัวเรือนในกรุงเทพมหานคร มีรายได้เดือนละ 39,020 บาท ซึ่งเป็นผลจากการสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ (https://bit.ly/2NWK8zx) ในปีนั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประมาณการว่า ราคาโดยเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทุกประเภทเป็นเงิน 2.289 ล้านบาท หรือเท่ากับว่าราคาที่อยู่อาศัยเป็น 4.9 เท่าของรายได้ต่อปีของครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานคร  แต่มาในปี 2561 สัดส่วนข้างต้นได้เพิ่มเป็น 8.9 เท่า  แสดงว่าครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีความสามารถในการซื้อบ้านลดน้อยลง

ในรอบ 11 ปีที่ผ่านมา (2550-2561) สัดส่วนราคาบ้านต่อรายได้ของครอบครัว เพิ่มขึ้น 69% หรือเพิ่มขึ้นปีละ 4.9% ในขณะที่รายได้ต่อครัวเรือนของชาวกรุงเทพมหานคร ไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นนั้น  โดยเฉพาะในช่วงปี 2556 มาจนถึงปี 2558 รายได้ต่อครัวเรือนของชาวกรุงเทพมหานครลดจาก 49,191 บาทต่อเดือนมาเหลือเพียง 45,572 บาทต่อเดือน ส่วนในปี 2560 ก็แทบไม่แตกต่างจากปี 2558 ดังนั้นความสามารถในการจ่ายของประชาชนจึงลดลง

ปัญหาของความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนจะวิกฤติมากยิ่งขึ้นเพราะต่างชาติโดยเฉพาะจีนมาแย่งซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น  ประเทศไทยไม่ได้กำหนดราคาขั้นต่ำที่จะซื้อได้ ไม่ได้กำหนดอัตราภาษีสูงๆ (แต่แทบไม่เก็บภาษีเลย) จึงทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยราว 20% มีต่างชาติมาหาซื้อ ทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้น  ต่อไปคนไทยจะสามารถซื้อบ้านได้น้อยลง สู้ต่างชาติไม่ได้ ตลาดที่อยู่อาศัยอาจถูกต่างชาติโดยเฉพาะจีนครอบงำ

สำหรับแนวทางการแก้ไขก็คือ

1. กำหนดราคาขั้นต่ำของที่อยู่อาศัยที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น ไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เป็นต้น (มาเลเซียกำหนดไว้ขั้นต่ำประมาณ 8-16 ล้านบาท)

2. กำหนดอัตราภาษีสูง เช่น สิงคโปร์กำหนดให้ต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ต้องเสียภาษี 20% ส่วนฮ่องกงกำหนดไว้ที่ 30%

3. กำหนดห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสอง ทั้งนี้ออสเตรเลียก็มีข้อกำหนดนี้

4. กำหนดให้ต่างชาติที่มาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ไม่สามารถขายต่อในเวลา 3 ปี ทั้งนี้ไต้หวันใช้มาตรการนี้

5. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่มาซื้อที่อยู่อาศัยไม่สามารถอยู่ในไทยได้เกิน 4 เดือน ทั้งนี้ไต้หวันก็ใช้มาตรการนี้ เป็นต้น

ถ้าคนไทยเองสามารถซื้อบ้านได้น้อยลง ปัญหาที่อยู่อาศัยก็จะเกิดขึ้น รัฐบาลจึงพึงสังวร

ตีพิมพ์ครั้งแรก หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 12-15 พฤษภาคม 2562 หน้า 27

ที่มา : https://bit.ly/2E73FH0