คอนโดล้นตลาด 3.5 แสนยูนิต! ผู้เชี่ยวชาญชี้ คนซื้อกำลังได้เปรียบที่สุดในรอบหลายปี

คอนโดกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังมีห้องเหลือขายราว 350,000 ยูนิต ตัวเลขนี้ไม่ใช่แค่ข่าวร้ายของผู้พัฒนาโครงการ แต่อาจเป็นจังหวะสำคัญของคนที่กำลังคิดจะซื้อคอนโดเพื่ออยู่จริง

ข้อมูลจาก Knight Frank Thailand ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 1 ปี 2569 มีสต็อกคงค้างประมาณ 350,000 ยูนิต หากไม่มีอุปทานใหม่จำนวนมากเข้ามาเพิ่ม อาจต้องใช้เวลาประมาณ 5–6 ปีในการระบายสต็อกเหล่านี้

ตัวเลขนี้ทำให้ตลาดคอนโดเข้าสู่ช่วงที่ “ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น” แต่ไม่ได้หมายความว่าคอนโดทุกแห่งจะราคาถูกลงทันที หรือทุกทำเลจะน่าซื้อเหมือนกันหมด

สิ่งที่เปลี่ยนไปคืออำนาจต่อรอง

ในอดีต โครงการเปิดใหม่หลายแห่งขายได้เร็ว โดยเฉพาะช่วงตลาดคอนโดคึกคักก่อนโควิด แต่วันนี้ภาพต่างออกไปมาก อัตราการจองของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2569 ลดลงเหลือ 24.3% จาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้า

แปลแบบง่าย ๆ คือ คอนโดเปิดขายใหม่ 100 ยูนิต มีคนจองประมาณ 24 ยูนิตเท่านั้น

สาเหตุไม่ได้แปลว่าคนไม่อยากมีบ้านหรือไม่อยากซื้อคอนโดอีกแล้ว แต่ผู้ซื้อระวังตัวมากขึ้น รายได้ต้องพอผ่อนจริง ดอกเบี้ยต้องรับไหว ทำเลต้องใช้งานได้ และราคาต้องคุ้มพอเมื่อเทียบกับตัวเลือกอื่น

ไม่มีคอนโดใหม่ใน CBD สะท้อนอะไร

อีกจุดที่น่าสนใจคือ ไตรมาสแรกปี 2569 ไม่มีโครงการคอนโดใหม่เปิดตัวในพื้นที่ CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจเลยแม้แต่โครงการเดียว

เรื่องนี้สะท้อนว่าผู้พัฒนาโครงการเริ่มระวังต้นทุนที่ดินและราคาขายมากขึ้น เพราะคอนโดใจกลางเมืองมักมีต้นทุนสูง ทำให้ราคาขายต่อยูนิตสูงตามไปด้วย ขณะที่กำลังซื้อของตลาดไม่ได้พร้อมรับราคาแพงเหมือนเดิม

โครงการใหม่จึงขยับออกไปยังพื้นที่รอบใจกลางเมืองและชานเมืองมากขึ้น โดยข้อมูลระบุว่าโครงการเปิดใหม่กว่า 58% อยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมือง และอีก 42% อยู่ในพื้นที่ชานเมือง

พูดง่าย ๆ คือ ผู้พัฒนาเริ่มหันไปหาตลาดที่ราคาจับต้องได้มากกว่าเดิม

คอนโดใหม่ส่วนใหญ่เริ่มลงมาจับตลาดแมส

ข้อมูลราคายิ่งสะท้อนภาพนี้ชัดขึ้น เพราะกว่า 68% ของคอนโดเปิดใหม่อยู่ในระดับต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร

นี่เป็นสัญญาณว่าตลาดกำลังขยับจากการขายคอนโดหรูหรือขายนักลงทุน ไปสู่การขายคนอยู่จริงมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มองหาคอนโดราคาไม่สูงเกินไป อยู่ใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวก และผ่อนต่อเดือนไม่เกินกำลัง

แต่ต้องระวังว่า “ราคาถูกลง” ไม่ได้แปลว่า “คุ้ม” เสมอไป

บางโครงการอาจลดราคาเพราะทำเลแข่งขันสูง บางโครงการอาจเหลือห้องตำแหน่งไม่ดี บางแห่งอาจมีค่าส่วนกลางสูง หรือปล่อยเช่ายากกว่าที่คิด คนซื้อจึงต้องดูมากกว่าป้ายโปรโมชั่น

ยอดโอนโต แต่ไม่ได้แปลว่าตลาดแข็งแรงเต็มที่

แม้อัตราจองจะลดลง แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเพิ่มขึ้น 12.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน ส่วนหนึ่งมาจากมาตรการรัฐ เช่น การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอน

ตัวเลขนี้ควรอ่านให้ถูก

ยอดโอนที่เพิ่มขึ้นหมายความว่ามีคนตัดสินใจซื้อและโอนจริงมากขึ้นในช่วงนั้น แต่ไม่ได้ลบปัญหาสต็อกค้างที่สะสมมาหลายปี เพราะตลาดยังมีห้องเหลือขายจำนวนมาก และกำลังซื้อโดยรวมยังเปราะบาง

ดังนั้นภาพรวมตอนนี้ไม่ใช่ “ตลาดพัง” และไม่ใช่ “ตลาดกลับมาร้อนแรง” แต่เป็นตลาดที่ผู้ซื้อเลือกมากขึ้น และผู้ขายต้องปรับตัวมากขึ้น

คนซื้อคอนโดควรดูอะไรเป็นพิเศษ

ถ้ากำลังคิดจะซื้อคอนโดในช่วงนี้ สิ่งที่ควรทำไม่ใช่รีบตัดสินใจเพราะเห็นคำว่าโปรแรง แต่ควรใช้จังหวะนี้ให้เป็นประโยชน์

1. เทียบหลายโครงการในทำเลเดียวกัน

ถ้าโครงการหนึ่งลดราคา อีกโครงการอาจให้ของแถมมากกว่า หรือมีห้องตำแหน่งดีกว่า อย่าดูแค่ราคาขายต่อยูนิต ให้ดูราคาต่อตารางเมตร ขนาดห้อง ชั้น ทิศ วิว ค่าส่วนกลาง และระยะเดินทางจริง

2. ดูสต็อกเหลือขายของโครงการ

ถ้าโครงการเหลือห้องจำนวนมาก อาจต่อรองได้มากขึ้น แต่ก็ต้องดูด้วยว่าเหลือเพราะอะไร ถ้าเหลือเพราะทำเลอ่อน ห้องอับ หรือปล่อยเช่ายาก ราคาถูกก็อาจไม่คุ้ม

3. เช็กภาระผ่อนจริงหลังหมดโปร

โปรโมชั่นช่วงแรกอาจทำให้ดูผ่อนเบา แต่ต้องคำนวณหลังหมดช่วงโปรด้วยว่าไหวหรือไม่ โดยเฉพาะถ้าดอกเบี้ยเปลี่ยน รายได้ไม่แน่นอน หรือมีหนี้อื่นอยู่แล้ว

4. แยกซื้ออยู่เองกับซื้อลงทุน

ถ้าซื้ออยู่เอง ให้ดูชีวิตประจำวันเป็นหลัก เช่น เดินทางสะดวกไหม แหล่งงานอยู่ใกล้แค่ไหน ของกิน โรงพยาบาล และระบบขนส่งตอบโจทย์หรือเปล่า

แต่ถ้าซื้อลงทุน ต้องดูค่าเช่าจริงในพื้นที่ อัตราห้องว่าง คู่แข่งในทำเลเดียวกัน และราคาขายต่อในอนาคต ไม่ใช่ดูแค่คำโฆษณาว่า “ปล่อยเช่าง่าย”

5. ต่อรองมากกว่าราคา

ช่วงที่สต็อกเหลือมาก คนซื้ออาจไม่ได้ต่อรองได้แค่ราคาห้อง แต่อาจต่อรองเรื่องค่าโอน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ที่จอดรถ หรือเงื่อนไขการผ่อนดาวน์ได้ด้วย

สัญญาณนี้เป็นโอกาสของใคร

คนที่ได้ประโยชน์ที่สุดอาจไม่ใช่นักเก็งกำไรระยะสั้น แต่เป็นคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง มีรายได้มั่นคง กู้ผ่าน และมีเวลาค่อย ๆ เปรียบเทียบหลายโครงการ

เพราะตลาดแบบนี้ทำให้คนซื้อไม่ต้องรีบตัดสินใจจากความกลัวว่าจะพลาดดีล แต่สามารถเดินดูของจริง ขอข้อเสนอหลายที่ แล้วค่อยเลือกโครงการที่เหมาะกับชีวิตและกำลังผ่อนของตัวเองมากที่สุด

ส่วนคนที่หวังซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ต้องระวังมากกว่าเดิม เพราะสต็อกที่ยังมีจำนวนมากอาจกดดันทั้งค่าเช่าและราคาขายต่อในบางทำเล

สรุปแล้วควรซื้อไหม

คำตอบไม่ใช่ซื้อหรือไม่ซื้อแบบเหมารวม

ถ้าเจอโครงการทำเลดี ราคาเหมาะกับรายได้ ห้องใช้งานได้จริง และต่อรองเงื่อนไขได้ดี ช่วงนี้อาจเป็นจังหวะที่น่าสนใจ

แต่ถ้ายังไม่มั่นใจเรื่องรายได้ การกู้ หรือทำเลที่เลือก การรอและเปรียบเทียบเพิ่มอาจปลอดภัยกว่า

ตัวเลขคอนโดค้างสต็อก 350,000 ยูนิตจึงไม่ได้บอกแค่ว่าตลาดมีปัญหา แต่บอกว่าคนซื้อมีเวลาคิดมากขึ้น มีตัวเลือกมากขึ้น และมีโอกาสต่อรองมากขึ้น

ในตลาดที่ผู้ขายต้องเร่งระบายสต็อก คนที่ได้เปรียบที่สุดอาจไม่ใช่คนที่รีบซื้อก่อนใคร แต่คือคนที่เช็กละเอียด ต่อรองเป็น และไม่ซื้อเกินกำลังของตัวเอง