บ้านเริ่มขายดีขึ้น แต่ตลาดอสังหาฯ ไทยยังไม่โล่งใจ ต้นทุนพลังงานและกำลังซื้อยังเป็นโจทย์ใหญ่

หลังผ่านช่วงชะลอตัวมานาน ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยเริ่มส่งสัญญาณขยับตัวอีกครั้ง แต่ภาพที่เห็นอาจยังไม่ใช่การฟื้นตัวเต็มรูปแบบ เพราะแม้จำนวนการซื้อขายจะเพิ่มขึ้น แต่หลายปัจจัยสำคัญยังทำให้ผู้ประกอบการและนักวิเคราะห์ไม่กล้าผ่อนคลายความกังวล

ข้อมูลไตรมาสแรกของปี 2026 ชี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในไทยเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวจากมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ โดยจำนวนการโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นประมาณ 11.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นเพียง 3.1% เท่านั้น ภาพนี้สะท้อนว่าการซื้อขายส่วนหนึ่งกำลังขยับไปสู่บ้านและที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาต่ำมากขึ้น และกำลังซื้อโดยรวมยังไม่ได้แข็งแรงเท่าที่ตัวเลขการเติบโตอาจทำให้เข้าใจในตอนแรก

อีกจุดที่ถูกจับตามองคือปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะต้นทุนพลังงานที่ผันผวนจากสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลาง เพราะเมื่อราคาพลังงานปรับขึ้น ผลกระทบไม่ได้เกิดแค่ค่าน้ำมัน แต่ยังเชื่อมโยงไปถึงต้นทุนก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง และค่าครองชีพของผู้บริโภค ซึ่งท้ายที่สุดอาจกระทบการตัดสินใจซื้อบ้านของประชาชนโดยตรง

ด้านตลาดคอนโดของชาวต่างชาติก็เริ่มมีภาพที่เปลี่ยนไปเช่นกัน ช่วงเดือนมกราคมถึงมีนาคม ความต้องการซื้อคอนโดจากต่างชาติลดลงประมาณ 17% ทั้งในด้านจำนวนและมูลค่า โดยเฉพาะผู้ซื้อจากจีนที่ลดลงค่อนข้างแรง ขณะที่ผู้ซื้อจากรัสเซียกลับมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ โดยความเคลื่อนไหวยังคงกระจุกตัวในเมืองอย่างกรุงเทพฯ ชลบุรี และภูเก็ต ซึ่งเป็นพื้นที่สำคัญของตลาดต่างชาติ

ภาระอีกด้านที่ยังอยู่กับเศรษฐกิจไทยคือหนี้ครัวเรือน ซึ่งอยู่ในระดับประมาณ 86.7% ของ GDP ถือเป็นหนึ่งในระดับที่สูงของเอเชีย ปัจจัยนี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อ เพราะต่อให้ดอกเบี้ยผ่อนคลายหรือมีมาตรการช่วยเหลือ ผู้บริโภคจำนวนมากก็ยังต้องระมัดระวังการก่อหนี้ก้อนใหม่ โดยเฉพาะภาระระยะยาวอย่างการซื้อบ้าน

แม้จะมีมาตรการสนับสนุนหลายด้าน เช่น การขยายเงื่อนไข LTV หรือการลดค่าธรรมเนียมสำหรับบ้านบางประเภท แต่หน่วยงานที่ติดตามภาคอสังหาริมทรัพย์ยังประเมินว่าตลาดปีนี้อาจหดตัวเล็กน้อย โดยคาดว่าปริมาณการโอนอสังหาริมทรัพย์อาจลดลงประมาณ 1.1% และมูลค่ารวมอาจลดลงราว 2.3% ภาพรวมจึงยังเป็นช่วงของการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าการกลับมาเติบโตแบบเร่งตัว

สิ่งที่น่าสนใจคือ ตลาดบ้านในเวลานี้ไม่ได้ขาดคนอยากซื้อ แต่กำลังอยู่ในช่วงที่ผู้คนเลือกคิดนานขึ้นกว่าเดิม เพราะการตัดสินใจซื้อบ้านวันนี้ไม่ได้มองแค่ราคาในโครงการ แต่ต้องมองไปถึงค่าใช้จ่ายระยะยาว ความมั่นคงของรายได้ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ยังเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา