หลุมยุบไม่ทำอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ

              ข่าวร้ายสำคัญอันหนึ่งคือเกิดหลุมยุบลึกถึง 50 เมตร บนถนนสามเสนแถววชิรพยาบาล หลายท่านเป็นห่วงว่าจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำไหมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชกไปหรือไม่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จึงขอสรุปข้อมูลต่างๆมานำเสนอ

              อันที่จริง เกิดปรากฏการณ์แบบนี้แทบทุกทั่วประเทศในเอเซียตั้งแต่ญี่ปุ่นเกาหลี จีน ลาว มาเลเซีย อินโดนีเซีย เมียนมา ฯลฯ เมื่อปี 2567 ก็เกิดปรากฏการณ์นี้ในกรุงโกลัมเปอร์ทำให้มีผู้เสียชีวิตหนึ่งราย ปรากฏการณ์ที่ร้ายแรงที่สุดในประเทศจีนโดยหลุมลึกมีความลึกถึง 600 เมตร และยังไม่เป็นที่ปรากฏว่าเพราะสาเหตุอะไร แต่กรณีที่เกิดขึ้นในกรุงเทพมหานครซึ่งมีความลึกถึง 50 เมตร นับเป็นปรากฏการณ์ที่น่าตกใจเช่นกัน

 

วิธีสังเกตสัญญาณเตือนของหลุมยุบ

              ทุกคนสามารถคาดการณ์ความเสี่ยงได้จากการสังเกตสัญญาณ เช่น

              • พื้นดินทรุดหรือเป็นแอ่ง

              • ฐานรากแตกร้าว

              • ต้นไม้หรือรั้วเอนเอียง

              • พืชเหี่ยวเฉาโดยไม่ทราบสาเหตุ

              • ประตูหรือหน้าต่างเปิด-ปิดติดขัด

              • น้ำขังผิดปกติ หรือเกิดน้ำวนในบ่อน้ำและลำธาร

              ในเขตเมือง การรั่วซึมของท่อน้ำอาจเป็นตัวกระตุ้นการเกิดหลุมยุบ โดยการพัดพาดินเข้าไปในช่องว่างใต้ดินได้ หากต้องการการประเมินอย่างมืออาชีพ ควรติดต่อกรมทรัพยากรธรณีหรือองค์กรท้องถิ่นเพื่อขอข้อมูลความเสี่ยงในพื้นที่

 

วิธีการแก้ไขและป้องกันหลุมยุบ

              อาจใช้การขุดดินลงไปจนถึงชั้นหินแข็งที่มั่นคง แล้วถมกลับด้วยวัสดุหลายชั้น เช่น กรวด ทราย และดิน พร้อมอัดแน่นแต่ละชั้น หรือใช้การอัดฉีดน้ำยาประสาน (grout injection) เพื่อเติมเต็มช่องว่างและทำให้ดินรอบข้างมีความมั่นคงมากขึ้น สำหรับหลุมยุบขนาดใหญ่ อาจใช้แผ่นกริดเสริมกำลัง (geogrids) ร่วมกับวัสดุถมที่ออกแบบเป็นพิเศษ เพื่อครอบคลุมพื้นที่ที่ยุบตัวและฟื้นฟูความแข็งแรงของพื้นดินด้านบน

 

วิธีซ่อมแซมหลุมยุบ ทำได้ดังนี้

              • การขุดและถมกลับ (Excavation and Backfilling): ใช้กับหลุมยุบขนาดใหญ่

                 o ขุดหลุมลงไปจนถึงชั้นหินแข็งที่มั่นคง

                 o สร้าง “ตัวกรองวัสดุรวม” (aggregate filter) โดยเรียงวัสดุเป็นชั้น เช่น หินก้อนใหญ่ หินก้อนเล็ก กรวด และปูทับด้วยผ้าสังเคราะห์กรอง (geotextile fabric)

                 o โรยทรายหยาบทับบนผ้า แล้วถมด้วยดินชั้นบนให้ใกล้เคียงกับหน้าตัดดินเดิม

                 o อัดแน่นวัสดุถมทุกชั้นให้แน่นหนา

              • การอัดฉีดน้ำยาประสาน (Grouting): อัดฉีดปูนซีเมนต์หรือน้ำยาประสานลงไปในหลุมยุบและดินโดยรอบเพื่อเติมช่องว่างและเสริมความมั่นคง

              • การสร้างสะพานคร่อมช่องว่าง (Void Bridging): ใช้แผ่นกริดเสริมกำลัง (geogrids) วางทับช่องว่าง พร้อมถมด้วยวัสดุเสริมแรง เพื่อคืนความแข็งแรงของพื้นผิวและป้องกันการยุบตัวซ้ำ

              • การตอกเสาเข็มเสริมฐานราก (Underpinning): โดยเฉพาะเมื่อเกิดใต้สิ่งปลูกสร้าง ใช้เสาเข็มเหล็กเจาะลึกลงไปถึงชั้นดินหรือหินที่มั่นคง เพื่อถ่ายน้ำหนักอาคารไปยังชั้นดินที่แข็งแรง แทนการรับน้ำหนักที่บริเวณหลุมยุบ

 

การป้องกันและการจัดการ

              • วิศวกรรมธรณี: ผู้เชี่ยวชาญสามารถประเมินพื้นที่และบูรณาการความเสี่ยงของหลุมยุบเข้ากับการวางผังที่ดิน และออกแบบโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ฐานรากเสริมแรง หรือระบบระบายน้ำเพื่อป้องกันปัญหา

              • การเฝ้าระวัง (Monitoring): ติดตั้งระบบเฝ้าระวังเพื่อตรวจจับการเคลื่อนไหวของดินและสัญญาณเริ่มต้นของหลุมยุบ

              • การจัดการน้ำ: รอยรั่วของท่อประปาเก่า การสะสมของน้ำมากเกินไป หรือแม้แต่สภาพแล้ง ล้วนเป็นปัจจัยที่กระตุ้นให้เกิดหลุมยุบ การจัดการน้ำอย่างเหมาะสมจึงมีความสำคัญ

 

เครื่องมือและเทคโนโลยีสำหรับการตรวจสอบ

              • การสำรวจธรณีวิทยา: หน่วยงานธรณีวิทยาของรัฐสามารถให้ข้อมูลพื้นที่ที่มีความเสี่ยง

              • เทคโนโลยีเรดาร์: องค์การนาซาเคยใช้เรดาร์ InSAR เพื่อตรวจจับการเคลื่อนไหวของพื้นดินในระดับกว้างและละเอียด ก่อนเกิดการยุบตัว

              • ไฟเบอร์ออปติก: นักวิจัยกำลังพัฒนาวิธีใช้สายไฟเบอร์ออปติกฝังในดิน เพื่อตรวจจับความเครียดและการเปลี่ยนรูปของดิน ซึ่งเป็นสัญญาณการเกิดหลุมยุบ

 

ค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบหลุมยุบ

              ค่าใช้จ่ายแตกต่างกันไปตามวิธีที่ใช้

              • การตรวจสอบเบื้องต้นแบบไม่รุกล้ำ (Non-invasive): เช่น เรดาร์ตรวจใต้ดิน (GPR) หรือการตรวจหาท่อสาธารณูปโภค มีค่าใช้จ่ายตั้งแต่หลักร้อยจนถึงไม่เกินพันดอลลาร์

              • การตรวจสอบเชิงลึก: เช่น การสำรวจทางธรณีวิทยา การตรวจวัดค่าความต้านทานไฟฟ้า และการเจาะตัวอย่างดิน อาจมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่หลักพันจนถึงหลายหมื่นดอลลาร์ ขึ้นอยู่กับขนาดและความซับซ้อนของพื้นที่

              • โครงการขนาดใหญ่หรือพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูง: ค่าใช้จ่ายรวมอาจสูงกว่านี้อย่างมาก

 

              ปัจจัยที่มีผลต่อค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบ

              • วิธีการตรวจสอบ: เช่น GPR, การสำรวจค่าความต้านทานไฟฟ้า, การเจาะดิน

              • ผู้ให้บริการ: ตั้งแต่บริการตรวจหาท่อสาธารณูปโภคฟรี ไปจนถึงที่ปรึกษาวิศวกรรมธรณีที่มีค่าใช้จ่ายสูง

              • ขอบเขตของการตรวจสอบ: การตรวจสอบด้วยสายตาหรือการสแกน GPR เบื้องต้นมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการตรวจสอบเต็มรูปแบบที่มีหลายขั้นตอน

              • ขนาดโครงการ: พื้นที่กว้างและสภาพดินที่ซับซ้อนต้องใช้เวลาและทรัพยากรมากกว่า

 

ตัวอย่างค่าใช้จ่ายโดยประมาณ

              • การตรวจหาท่อสาธารณูปโภคโดยหน่วยงานรัฐ: ฟรี แต่ไม่สามารถตรวจจับหลุมยุบได้

              • บริษัทเอกชนตรวจหาท่อหรือ GPR: ประมาณไม่เกิน 40,000 บาท

              • บริษัทสำรวจท้องถิ่นที่มี GPR: ประมาณ 20,000 ถึง 40,000 บาท

              • การตรวจสอบโดยทีมวิศวกรรมธรณีมืออาชีพ: รวมหลายขั้นตอน เช่น GPR, การสำรวจค่าความต้านทานไฟฟ้า และการเจาะดิน ค่าใช้จ่ายอาจตั้งแต่หลายพันจนถึงมากกว่า 3-4 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขอบเขตงาน

 

              ถ้าในกรุงเทพมหานครมีการตรวจสอบในพื้นที่ธุรกิจสำคัญเพื่อให้ประชาชนและนักลงทุนต่างประเทศเกิดความมั่นใจแม้จะเสียค่าใช้จ่ายบ้างก็น่าจะคุ้มค่า

 

หลุมยุบไม่ทำอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ : 
https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/2343421492781973

 

หลุมยุบไม่ทำอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ : 
https://www.tiktok.com/@dr.sopon4/video/7553543609413422337?lang=th-TH

 

หลุมยุบไม่ทำอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ : 
https://youtube.com/shorts/kiMJLckSexA?feature=share