12 บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดและจุดจบในอนาคต

มาดู 12 อันดับบริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในรอบ 30 ปีที่ผ่านมาจากฐานข้อมูลที่เก็บมาอย่างยาวนานที่สุดตั้งแต่ปี 2537-2567 แม้จะใหญ่ แต่ก็อาจมีอนาคตที่ถึงจุดจบ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำเสนอผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 จนถึง 2567 รวม 31 ปี สามารถจัดลำดับบริษัทพัฒนาที่ดินที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการศึกษาตลาดที่อยู่อาศัยไทย และพบว่า บริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่เหล่านี้สร้างที่อยู่อาศัยได้มากกว่าการเคหะแห่งชาติเสียอีก

อันดับหนึ่งของบริษัทพัฒนาที่ดินก็คือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งพัฒนาทั้งหมด 788 โครงการ 263,699 หน่วย รวมมูลค่า 604,520 ล้านบาท หรือ 17.780 พันล้านเหรียญสหรัฐ ทั้งนี้มีราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยหน่วยละ 2.292 ล้านบาท หรือ 67,425 เหรียญสหรัฐ ถ้าเทียบกับการเคหะแห่งชาติ ตั้งแต่ตั้งการเคหะแห่งชาติขึ้นมาเกือบ 50 ปี ได้พัฒนาที่อยู่อาศัยประมาณ 142,000 หน่วย (ไม่รวมการปรับปรุงชุมชนแออัด บ้านเอื้ออาทร บ้านพักข้าราชการ เป็นต้น)  ดร.โสภณกล่าวว่า “ฟ้าส่งการเคหะแห่งชาติมาเกิด ยังดันส่ง บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท มาเกิดอีก”

สำหรับอันดับที่ 2 ในด้านจำนวนหน่วยคือ บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งพัฒนาถึง 137,268 หน่วย ใกล้เคียงกับจำนวนหน่วยที่สร้างโดยการเคหะแห่งชาติเลย แต่ก็ยังน้อยกว่าของ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ถึงเกือบครึ่ง  ส่วนอันดับที่ 3-5 ก็ใกล้เคียงกับอันดับที่ 2 ได้แก่ บมจ.ศุภาลัย พัฒนา 129,982 หน่วย บมจ.เอ.พี. (ไทยแลนด์) พัฒนา 129,853  หน่วย และบมจ.แสนสิริ ที่พัฒนาจำนวน 124,540 หน่วยตามลำดับ

สำหรับบริษัทพัฒนาที่ดินอันดับที่ 6-12 นั้น ส่วนมากเป็นบริษัทที่เปิดตัวมาตั้งแต่ก่อนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 แต่มีอยู่ 4 บริษัทที่เปิดมาในภายหลังได้แก่ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับที่ 7) บมจ.อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ (อันดับที่ 9) บมจ.แอสเซทไวส์ (อันดับที่ 11) และ บมจ.เอสซีแอสเสทคอร์ปอเรชั่น (อันดับที่ 12) แสดงว่าบริษัทใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวไม่เกิน 30 ปีก็มีโอกาสเติบโตเช่นกันหากเป็นบริษัทมหาชนที่มีผลงานต่อเนื่อง

ทั้ง 12 บริษัทนี้ เปิดถึง 3,504 โครงการ รวม 1,160,229 หน่วย รวมมูลค่า 4,279,673 ล้านบาท หรือ  125.873 พันล้านเหรียญสหรัฐ โดยมีมูลค่าเฉลี่ยประมาณ 3.689 ล้านบาท หรือ 108,490 เหรียญสหรัฐ ดร.โสภณ ประมาณการว่ามูลค่าที่บริษัทมหาชนทั้ง 12 แห่งนี้พัฒนาน่าจะมีขนาดประมาณหนึ่งในสามของมูลค่าการพัฒนารวมทั่วประเทศ เพราะบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ โดยเฉพาะบริษัทที่อยู่ในจังหวัดภูมิภาค มักพัฒนาโครงการขนาดเล็ก ในอนาคตโอกาสที่บริษัทขนาดเล็กจะเสียเปรียบบริษัทขนาดใหญ่ ธุรกิจพัฒนาที่ดินจะมีลักษณะกึ่งผูกขาดโดยบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์

อย่างไรก็ตามหากพิจารณาถึงมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด บมจ.เอ.พี. (ไทยแลนด์) พัฒนาในมูลค่าสูงสุดถึง 634,526 ล้านบาท หรือ 18.663 พันล้านเหรียญสหรัฐ มากกว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เพียง 5% ทั้งนี้เพราะ บมจ.เอ.พี. (ไทยแลนด์) สร้างบ้านในราคาที่สูงกว่า คือเฉลี่ย 4.886 ล้านบาท หรือ 143,720 เหรียญสหรัฐ บริษัทนี้สร้าง 472 โครงการ รวม 129,853 หน่วย

ในอนาคต บริษัทพัฒนาที่ดินจีนจะมาแข่งกับไทยอย่างแน่นอน เพราะเศรษฐกิจจีนอาจอ่อนแอลงเพราะสงครามการค้ากับสหรัฐอเมริกา บริษัทพัฒนาที่ดินจีนจึงไม่สามารถเติบโตในประเทศได้อีกต่อไป และจะมาแข่งขันนอกประเทศมากขึ้น ประเทศที่จีนเล็กเป้าที่จะมาลงทุนก็คงไม่พ้นประเทศในอาเซียนโดยเฉพาะไทย อินโดนีเซียและมาเลเซีย เป็นสำคัญ มาลองดูขนาดของบริษัทจีนที่มีขนาดใหญ่มาก

ที่มา: https://www.statista.com/statistics/454494/china-fortune-500-leading-chinese-real-estate-companies/

จะเห็นได้ว่าบริษัทขนาดใหญ่ของจีนมีขนาดมหึมามากจริงๆ ทั้งนี้ลองเปรียบเทียบกับบริษัทพัฒนาที่ดินไทยที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรก

บริษัทมหาชนที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรกรวมกันพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพียง 260,540 ล้านบาท หรือ 7.663 พันล้านเหรียญสหรัฐ ยังน้อยกว่าบริษัทอันดับที่ 10 ในปี 2566 ที่มีรายได้ถึง 545,407 ล้านบาท หรือ 16.041 พันล้านเหรียญสหรัฐ  หากรัฐบาลไทยปล่อยให้บริษัทพัฒนาที่ดินจีนเข้ามาแข่งขัน อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยคงถึงจุดจบ