หน้าแรก ตรวจหวย เว็บบอร์ด ควิซ Pic Post แชร์ลิ้ง หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line Page อัลบั้ม คำคม Glitter เกมถอดรหัสภาพ คำนวณ การเงิน ราคาทองคำ กินอะไรดี
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
News บอร์ดต่างๆค้นหาตั้งกระทู้

10 ทำเลที่ดินที่แพงที่สุดในไทย

เนื้อหาโดย doctorsopon

มาดู 10 อันดับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในกรุงเทพมหานครหรือประเทศไทยทั้งประเทศในปี 2568 ว่ามีความเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง ทำไมราคาที่ดินยังขึ้นอยู่ตลอดเวลาในขณะที่เศรษฐกิจของชาติยังชะลอตัว

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2528 และบันทึกสถิติไว้ทุกปีมาดูกันว่าในปี 2568 ราคาที่ดินตามราคาตลาดจริงๆ ขยับไปถึงไหนแล้ว โดยราคาตลาดในที่นี้หมายถึงราคาที่สามารถซื้อขายได้จริงในตลาดเปิด

ก่อนอื่นพึงเข้าใจร่วมกันก่อนว่า ราคาที่ดินที่เปิดเผยกันทั่วไปมีความแตกต่างกันอย่างไรบ้าง เช่น

1. ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินของทางราชการ (กรมธนารักษ์) โดยราคานี้ใช้เพื่อการเสียภาษีเป็นสำคัญ ใช้อ้างอิงเพื่อการซื้อขายไม่ได้เพราะมักต่ำกว่าความเป็นจริงมาก แต่ก็ไม่มีสัดส่วนที่แน่ชัดว่าจะต่ำกว่าราคาตลาดเท่าไหร่ ราคาประเมินราชการอาจเป็นเพียง 10%-90% ของราคาตลาดได้ แต่ก็อาจมีบางกรณีที่อาจประเมินผิดจากความเป็นจริงที่สูงกว่าราคาตลาดบ้าง ซึ่งในกรณีนี้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียก็อาจสามารถไปขอให้ทางราชการปรับแก้ตามความเป็นจริงได้

2. ราคาเรียกขายในท้องตลาด ซึ่งสูงกว่าราคาของทางราชการ แต่มักจะต่ำกว่าราคาตลาด เพราะราคาเรียกขายก็ย่อมมีไว้เผื่อการเจรจาต่อรองนั่นเอง โดยทั่วไปราคาเรียกขายอาจมีตั้งแต่เท่ากับราคาตลาด จนถึงแพงกว่าราคาตลาดประมาณ 10-50% ก็เป็นได้

3. ราคาซื้อขายจริง แต่ไม่ใช่ราคาตลาด เป็นราคาเฉพาะที่ดินแปลงนั้นๆ เช่น ที่ดินข้างเซ็นทรัลชิดลมที่ 4.0 ล้านบาทต่อตารางวาก็เพราะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ราคาจึงสูงกว่าทั่วไป หรือที่ดินแปลงหลังสวนลุมพินีที่ บมจ.แสนสิริซื้อไว้ ณ ราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ก็เป็นเฉพาะราคาที่ดินแปลงนั้น ซึ่งมีลักษณะพิเศษที่ได้วิวสวนลุมพินีโดยตรง ที่ดินประเภทนี้คงไม่มีการซื้อขายในกรณีอื่น จึงอาจสูงกว่าราคาตลาดทั่วไปได้

สำหรับราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการไว้เป็นราคาตลาดนั้น เป็นการประเมินตามศักยภาพจริง เช่น ในกรณีสยาม-ชิดลม-เพลินจิตซึ่งเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุดและสามารถพัฒนาที่ดินให้เป็นศูนย์การค้านั้น น่าจะสามารถซื้อที่ดินมาเป็นต้นทุนการพัฒนาได้ ณ ราคา 3.85 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้า จะมีค่าเช่าที่สูงกว่ามากเมื่อเทียบกับการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานเช่นในย่านสีลม ซึ่งแม้จะถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของกรุงเทพมหานคร แต่ค่าเช่าอาคารสำนักงานก็มักถูกกว่าค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้านั่นเอง อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่แพงที่สุดของไทยยังต่ำกว่าของญี่ปุ่นในย่านกินซ่า (Ginza) ที่สูงถึง 48 ล้านบาทต่อตารางวา

ทั้งนี้ที่ดินราคา 3.85 ล้านบาทต่อตารางวาแถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิต หากนำมาทำศูนย์การค้า

1. สมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวาๆ ละ 3.85 ล้านบาท ก็เป็นเงินต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท

2. ที่ดินแปลงนี้หากนำมาสร้างศูนย์การค้าได้ประมาณ 8 เท่าของที่ดิน (ในผังเมืองกำหนดให้ได้ 10 เท่า แต่ด้วยข้อจำกัดด้านการก่อสร้างต่างๆ จึงตั้งสมมติฐานไว้ที่ 8 เท่า) ก็จะได้พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 32,000 ตารางเมตร และสมมติฐานว่ามีพื้นที่ๆ สามารถปล่อยเช่าได้จริงเพียง 30% หรือ 9,600 ตารางเมตร

3. หากสมมติให้เช่าได้ ณ ราคา 5,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ก็สามารถให้เช่าได้ที่ 576 ล้านบาทต่อปี หรืออาจสมมติเป็นรายได้สุทธิประมาณ 60% หรือ 345.6 ล้านบาท

4. หากสมมติให้มีอัตราผลตอบแทนตามฐานข้อมูลของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยที่ 8% มีอัตราเพิ่มของรายได้ 2% โดยประมาณ ในระยะเวลา 50 ปี มูลค่าโครงการนี้ก็จะเป็นเงิน 5,447.3 ล้านบาท

5. เมื่อหักค่าก่อสร้างและค่าพัฒนาอื่นๆ ที่ 50,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับพื้นที่ 32,000 ตารางเมตร ก็จะเป็นเงิน 1,600 ล้านบาท ที่เหลือจึงเป็นต้นทุนส่วนที่เป็นที่ดินหรือราคาที่ดิน ณ 3.85 ล้านบาทต่อตารางวานั่นเอง

หรือในอีกแง่หนึ่ง หากนำที่ดินแปลงที่มีราคาตลาดที่ 3.85 ล้านบาทมาพัฒนาเป็นอาคารชุดสุดหรู ก็จะขายได้ในราคา 850,000 บาท ซึ่งเป็นราคาห้องชุดที่ขายกันในพื้นที่นี้ ทั้งนี้คำนวณได้ดังนี้

1. สมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวาๆ ละ 3.85 ล้านบาท ก็เป็นเงินต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท

2. ที่ดินแปลงนี้หากนำมาสร้างห้องชุดได้ประมาณ 8 เท่าของที่ดิน (ในผังเมืองกำหนดให้ได้ 10 เท่า แต่ด้วยข้อจำกัดด้านการก่อสร้างต่างๆ จึงตั้งมมติฐานไว้ที่ 8 เท่า) ก็จะได้พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 32,000 ตารางเมตร โดยค่าก่อสร้างตกตารางเมตรละ 50,000 บาท ก็จะเป็นเงินต้นทุนอาคาร 1,600 ล้านบาท

3. รวมต้นทุนที่ดินอาคาร (Hard Costs) เป็นเงิน 5,450 บาท

4. หากรวมต้นทุนอื่น (Soft Costs) ซึ่งหมายถึงค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย ภาษี กำไรและอื่นๆ อีกถึง 1 เท่าตัว เพราะความเสี่ยงสูงมาก มูลค่าของโครงการนี้ก็จะเป็นเงิน 10,900 ล้านบาท

5. หากพื้นที่ขายของโครงการนี้เป็นเพียง 40% ของพื้นที่ก่อสร้าง พื้นที่ขายก็จะเป็นเพียง 12,800 ตารางเมตร หรือตกตารางเมตรละ 850,000 บาท ต้องตามราคาตลาดในพื้นที่

สำหรับทำเลอันดับ 1 คือ สยาม-ชิดลม-เพลินจิต หรือพื้นที่ตั้งแต่สยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิตนั้นที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ที่ 3.85 ล้านบาทต่อตารางวานั้น ยังถือว่าขึ้นราคาถึง 2.7% เมื่อเทียบกับราคา ณ ปี 2567 การที่ราคาที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งไม่มีสาธารณูปโภคเพิ่มเติมใดๆ (ต่างจากในเขตต่อเมืองหรือเขตชานเมืองที่มักจะมีทางด่วนหรือรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน) ยังขึ้นราคาก็เพราะ ยิ่งมีรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้นเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถนำกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามาในใจกลางเมืองนี้มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินยังขยับสูงขึ้นตลอดเวลา หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาตั้งแต่ปี 2537 ที่ 400,000 บาทต่อตารางวา ก็เท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 7.58%

ราคาที่ดินตามราคาตลาดนี้ต่างจากราคาประเมินราชการมาก เช่น

1. ที่ดินโรงแรมไฮแอทเอราวัน ราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 750,000 บาทต่อตารางวา (9 ไร่ 3 งาน 98.5 ตารางวา)

2. ที่ดินเกษรพลาซ่า ราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 900,000 บาทต่อตารางวา (4 ไร่ 1 งาน 27.0 ตารางวา)

3. ที่ดินเซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมินไว้เพียง 880,000 บาทต่อตารางวา (5 ไร่ 3 งาน 38.5 ตารางวา)

4. ที่ดินข้างเซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมินไว้ 1,000,000 บาทต่อตารางวา (2 ไร่ 3 งาน 56.0 ตารางวา)

5. ที่ดินธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่ ราชการประเมินไว้ 1,000,000 บาทต่อตารางวา (2 ไร่ 3 งาน 36.0 ตารางวา)

อันที่จริงทางราชการกรมธนารักษ์ สมควรประเมินราคาตามราคาตลาดจริง เพื่อประชาชนหรือเจ้าของที่ดินจะได้นำราคานี้ไปใช้ประโยชน์ได้ตามสมควร แต่หากต้องการให้ประชาชนเสียภาษีน้อย ก็ควรลดอัตราการจัดเก็บแทนที่จะทำให้ราคตาประเมินราชการผิดเพี้ยนไปจากความเป็นจริง

สำหรับทำเลที่ราคาที่ดินที่แพงที่สุดนั้นมีการเปลี่ยนแปลงไป กล่าวคือในการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในปี 2537 บริเวณเยาวราชหรือ China Town ของกรุงเทพมหานครมีราคาที่ดินที่สูงที่สุด เป็นเงิน 700,000 บาทต่อตารางวา  ต่อมาราคาที่ดินที่แพงสุดขยับเป็นพื้นที่สีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ และในที่สุดก็เปลี่ยนมาเป็นแถวสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตที่หากมีการซื้อขาย ก็จะเป็นเงินตารางวาละ 3.85 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะทำเลนี้เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า และมีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ที่เข้มข้นในลักษณะของพื้นที่ค้าปลีกที่สำคัญที่สุดจึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าทำเลอื่นๆ

ในรายละเอียดพบว่า พื้นที่ 4 ทำเลแรก  สยาม-ชิดลม-เพลินจิต (3,850,000 บาท/ตรว) วิทยุ (3,070,000 บาท/ตรว) สุขุมวิท-ไทมสแควร์ (2,930,000 บาท/ตรว) และสุขุมวิท-อโศก  (2,800,000 บาท/ตรว) ก็มักเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษา (หรือรถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือรถไฟฟ้าบีทีเอส) เป็นสำคัญ ทั้งนี้รวมถึงทำเลอันดับที่ 7 สุขมวิท-เอกมัย (1,960,000 บาท/ตรว) ส่วนในพื้นที่ สีลม (2,670,000 บาท/ตรว) สาทร

(2,350,000 บาท/ตรว) เยาวราช (1,930,000 บาท/ตรว) ก็เป็นพื้นที่เดิมที่ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว ส่วนทำพหลโยธิน ช่วงต้น (1,900,000 บาท/ตรว) และ พญาไท (1,900,000 บาท/ตรว) ราคาที่ดินก็พุ่งขึ้นตามรถไฟฟ้าบีทีเอสเช่นกัน

ดร.โสภณยังเชื่อว่าในปี 2569 ราคาที่ดินในใจกลางเมืองก็ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเพราะอิทธิพลของการก่อสร้างรถไฟฟ้าชานเมืองเป็นสำคัญ โดยคาดว่าเฉลี่ยน่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5.0% จากปี 2568 ที่เพิ่มขึ้น 5.0% เช่นกัน

เนื้อหาโดย: doctorsopon
https://www.area.co.th/t/8760
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 
doctorsopon's profile


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
10 VOTES (5/5 จาก 2 คน)
VOTED: sky555, เป็ดปักกิ่ง
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
เวลคัล สตรันเจอร์ ทองคำก้อนที่ใหญ่ที่สุดในโลกพาสองสาวมะกันไปซื้อเสื้อผ้าในไทย เจอร้าน “รักแคลอรี่” ถึงกับอึ้งแทคไม่ทน! โพสต์ถึง “ลูกพีช” หลังนั่งเก้าอี้ สท. คนแห่แชร์สนั่นTali Kopi สัตหีบเขมรเคลมไทยไม่หยุด! โซเชียลเดือดหลังอ้าง 'ผ้านุ่งจีบหน้านางแบบสยาม' คือของตน ทั้งที่เทวรูปยังนุ่งเหมือนผ้าเช็ดตัว แถมตัดต่อสององค์มาต่อกัน!"โปแลนด์ประกาศปิดสถานกงสุลรัสเซีย หลังพบว่ารัสเซียเป็นคนเผาห้างที่วอร์ซอ"ยอดฟ้าฝรั่งกลางคุ้งเพชรบุรี: เมื่ออดีตหรูหราถูกปลุกชีพอีกครั้งใน ‘อาศรมพินิจ’"ล่าตัว "ไอ้เตี้ย" วินที่ไปรับ คุณยายอายุ 89 ปี สุดท้ายเจอร่างยายยัดกระสอบทิ้ง!“กินหญ้าหวาน?” กัน จอมพลัง ฟาดกลับคำพูดนายกฯเบี้ยว อันนี้คือคำชมเหรอ“ถั่วงอก” ราชาแห่งการทำลายตับ! ผักแสนถูกที่คนไทยกินทุกวัน แต่ซ่อนภัยร้ายแรงยิ่งกว่าเหล้าแตกตื่นทั้งงานศพ!วิญญาณเด็กหญิงผูกคอตาย สิงร่างพี่สาวร่ำไห้ “ ทวดใจร้ายมาเอาตัว “แสบจัด! นักท่องเที่ยวเปลี่ยนล้อหนีล็อคล้อ แต่ดันเจอตำรวจพอดี
Hot Topic ที่มีผู้ตอบล่าสุด
หญ้าหวาน ทานเยอะเสี่ยงอะไรบ้าง?แจกสูตรปีกไก่ทอดน้ำปลา กรอบนอกนุ่มใน หอมฟุ้งถึงใจ ทำกินเองก็ง่าย ทำขายก็รุ่งแทคไม่ทน! โพสต์ถึง “ลูกพีช” หลังนั่งเก้าอี้ สท. คนแห่แชร์สนั่นไขปริศนาตามหา “…น้ำปลาญี่ปุ่น…”
กระทู้อื่นๆในบอร์ด ข่าววันนี้
แทคไม่ทน! โพสต์ถึง “ลูกพีช” หลังนั่งเก้าอี้ สท. คนแห่แชร์สนั่นลิลลี่เปิดใจ! ร้องไห้บนเครื่องบินเพราะแพนิคจริง ไม่ใช่สร้างคอนเทนต์“กินหญ้าหวาน?” กัน จอมพลัง ฟาดกลับคำพูดนายกฯเบี้ยว อันนี้คือคำชมเหรอจุดเดือดมาเต็ม! เบียร์ เดอะวอยซ์ ฉะกลับคนแซะ เสร่อใส่ไม่ดูหน้า
ตั้งกระทู้ใหม่