10 ทำเลที่ดินถูกที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

  ที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็มีราคาที่ถูกเช่นกัน ถูกมากน้อยเพียงใด และที่สำคัญอยู่ที่ไหน ทำไมราคาถึงถูกได้ และสมควรซื้อไว้เพื่อการลงทุนหรือไม่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ได้สำรวจมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2528 และบันทึกสถิติไว้ทุกปีมาดูกันว่าในปี 2568 โดยพบว่ายังมีทำเลที่ราคาที่ดินที่ถูกที่สุดเช่นกันทั้งนี้เป็นราคาตลาดเปิด ไม่ใช่ราคาประเมินของทางราชการ

            ในการประเมินค่าตามราคาตลาดนี้ ดร.โสภณ กล่าวว่า ได้ตั้งขนาดที่ดินเท่าๆ กันคือ 4 ไร่ (กว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) เหมือนกันในทุกบริเวณเพื่อให้สามารถเปรียบเทียบได้ ทั้งนี้บางถนนอาจมีที่ดินที่ไม่ได้เป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า แต่เพื่อให้สามารถเทียบกันได้ จึงตั้งสมมติฐานให้ที่ดินมีขนาดและรูปร่างเหมือนกัน

            อันดับที่ 1 ทำเล A6-4 ถนนเลียบคลอง 13 กม.5 มีราคาที่ดินอยู่ที่ 4,700 บาท หรือไร่ละ 1,880,000 บาท ทำเลบริเวณนี้ถือว่าอยู่ “ไกลปืนเที่ยง” คือห่างไกลความเจริญ ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใดๆ ราคาที่ดินจึงถูกมาเป็นพิเศษ อย่างไรก็ตามในอนาคตหากมีการตัดถนนวงแหวนรอบที่ 3 ก็จะทำให้พื้นที่นี้มีความเจริญเกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม โครงการวงแหวนรอบที่ 3 นี้ ยังไม่มีกำหนดที่แน่ชัด แต่อยู่บริเวณถนนรังสิต-นครนายก ที่ตำบลบึงสนั่น อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี มุ่งหน้าสู่ทิศใต้จนตัดกับถนนลำลูกกา (ลำลูกกา-คลอง16) และมุ่งหน้าสู่ทิศใต้เข้าสู่ กรุงเทพมหานคร

            อันดับที่ 2 ทำเล A1-2 ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร มีราคาที่ดินอยู่ที่ 8,400 บาท หรือไร่ละ 3,360,000 บาท ทำเลนี้อาจดูน่าแปลกที่มีความเจริญเป็นตัวดึงดูดคือศูนย์ศิลปาชีพบางไทร แต่ก็ถือเป็นข้อจำกัดเป็นอย่างมาก เนื่องจากบริเวณรอบๆ ศูนย์ศิลปาชีพนี้มีข้อห้ามในการก่อสร้าง โดยกำหนดไว้ชัดเจนว่า “โดยรอบๆ บริเวณ 500 เมตร ห้ามการก่อสร้างอาคารอื่นใด เว้นแต่อาคารที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่มีความสูงไม่เกิน 8 เมตร และหอถังน้ำที่มีความสูงไม่เกิน 11 เมตร” (กฎกระทรวงมหาดไทย 15 กรกฎาคม 2545)

            อันดับที่ 3 ทำเล H7-2 บางบ่อ สุขุมวิท กม.46 มีราคาที่ดินอยู่ที่ 10,000 บาท หรือไร่ละ 4,000,000 บาท ทั้งนี้เพราะอยู่ห่างไกลจากความเจริญ โดยความเจริญจากตัวเมืองสมุทรปราการ (ทางทิศตะวันตก) ก็ลดลงอย่างชัดเจนตั้งแต่ช่วงนิคมอุตสาหกรรมบางปูตามลำดับ ส่วนความเจริญจากนิคมอุตสาหกรรมบางพลีทางด้านบน (ทิศเหนือ) ก็แผ่มาไม่ถึง บริเวณนี้จึงมีสภาพเป็นชนบท ไม่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากนัก ราคาที่ดินจึงไม่สูง

            อันดับที่ 4 ทำเล E5-2 ถนนร่วมพัฒนา (ลำต้อยติ่ง) มีราคาที่ดินอยู่ที่ 12,000 บาท หรือไร่ละ 4,800,000 บาท ทำเลนี้อยู่ใกล้ชายแดนกับจังหวัดฉะเชิงเทรา โดยปกติเขตหนองจอกก็เป็นพื้นที่เกษตรกรรมนอกเขตเมืองของกรุงเทพมหานครอยู่แล้ว บริเวณถนนร่วมพัฒนานี้ ยิ่งห่างจากศูนย์กลางของตัวเมืองหนองจอก การพัฒนาจึงจำกัด เหมาะที่จะใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมมากกว่าอย่างอื่น ราคาทิ่ดินจึงต่ำ ทั้งนี้ อันดับที่ 5 ทำเล E3-1 ถนนประชาสำราญ ก็มีลักษณะที่คล้ายคลึกัน จึงมีราคาที่ดินอยู่ที่ 13,000 บาท หรือไร่ละ 5,200,000 บาท

            คำถามสำคัญก็คือที่ดินราคาถูกเช่นนี้ สมควรซื้อไว้หรือไม่ ดร.โสภณให้ความเห็นว่า ในแง่หนึ่งก็ควรซื้อเพราะราคาถูก ไม่ต้องใช้เงินมากนัก แต่ในอีกแง่หนึ่งก็ไม่ควรซื้อเพราะที่ดินในเขตชานเมืองและพื้นที่เกษตรกรรม มีศักยภาพจำกัด เน้นใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัย ไม่สามารถพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ ราคาก็ไม่ค่อยเพิ่มขึ้น การซื้อที่ดินประเภทนี้ไปจึงได้อัตราผลตอบแทนที่ต่ำกว่าปกติ อย่างไรก็ตามในอนาคต โอกาสที่ราคาที่ดินจะเพิ่มสูงขึ้นก็มี เนื่องจากการตัดถนนหรือสาธารณูปโภคใหม่ๆ นั่นเอง

หมายเหตุ: บทความเคยลงในมติชนออนไลน์ วันที่ 5 มีนาคม 2568

https://www.matichon.co.th/economy/news_5078467