Share Facebook LINE Twitter
หน้าแรก เว็บบอร์ด Chat ตรวจหวย ควิซ คำนวณ Pageราคาทองคำ
หน้าแรก ตรวจหวย เว็บบอร์ด ควิซ Pic Post แชร์ลิ้ง หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line Page อัลบั้ม คำคม Glitter เกมถอดรหัสภาพ คำนวณ การเงิน ราคาทองคำ กินอะไรดี
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
News บอร์ดต่างๆค้นหาตั้งกระทู้

มูลค่าอาคาร Skyy9 Centre เป็นเงินเท่าไหร่

โพสท์โดย doctorsopon

ตามที่มีข้อถกเถียงกันในวงสังคมและวงการประเมินค่าทรัพย์สินว่ามูลค่าของอาคาร Skyy9 Centre ที่สำนักงานประกันสังคมได้ซื้อไว้ในราคา 7,000 ล้านบาทนั้น ราคาดังกล่าวเป็นราคาที่สมควรหรือไม่ ในที่นี้จึงเป็นกรณีศึกษาเพื่อการวิเคราะห์มูลค่าในเบื้องต้น

ดร.โสภณ พรโชคชัยในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ขอประเมินค่าเบื้องต้นโดยอาศัยข้อมูลจากที่ทราบโดยประมวลจากสื่อต่างๆ ดังนี้ (ดูตารางประกอบ):

สำหรับในวิธีแรกคิดจากวิธีการเปรียบเทียบตลาดที่น่าจะเป็นราคาที่มีการซื้อขายกันอย่างแท้จริงในพื้นตั้งรอบๆ โครงการนี้ โดย

บรรทัดที่ 3 เป็นพื้นที่สำนักงาน (ตรม) 42,000 ซึ่งเป็นตัวเลขประมาณการ

บรรทัดที่ 4 เป็นพื้นที่พลาซ่าให้เช่าได้สุทธิ (ตรม) 5,880 หรือเป็น 70% ของพื้นที่พลาซ่ารวม 8,400 ตรม. โดยพื้นที่สำนักงานและพลาซ่ารวมกันประมาณ 50,400 ตรม.

บรรทัดที่ 5 เป็นราคาขายปลีกพื้นที่สำนักงาน (บ/ตรม) 90,000 ซึ่งเป็นตัวเลขประมาณการโดยเทียบกับราคาขายของพื้นที่สำนักงานที่ขายในราคา 70,000 – 120,000 บาทแล้วแต่สภาพและทำเลที่ตั้ง

บรรทัดที่ 6 เป็นราคาขายปลีกพื้นที่พลาซ่า (บ/ตรม) 120,000 ซึ่งเป็นตัวเลขประมาณการจากการเปรียบเทียบตลาดในพื้นที่เช่นกัน

บรรทัดที่ 7 คือมูลค่าโครงการเบื้องต้นเป็นเงิน 4,485,600,000 บาท โดยเอา 42,000 ตรม.คูณด้วย 90,000 บาท/ตรม. และ 5,880 ตรม.คูณด้วย 120,000 บาท/ตรม

บรรทัดที่ 8 สมมติอัตราคิดลดในกรณีขายรวมทั้งหมด 20% โดยประมาณการเพราะราคาขายต่อ ตรม. ข้างต้นเป็นราคาขายปลีกสำหรับพื้นที่ขนาดเล็ก หากขายรวมซึ่งต้องใช้เวลาในการขาย ก็มักต้องคิดลดลงบ้าง

บรรทัดที่ 9 ดังนั้นมูลค่าโครงการโดยประมาณ 3,588,480,000 บาท โดยคิดจาก 4,485,600,000 บาท คูณด้วย (1-20%) หรือ 80% นั่นเอง

บรรทัดที่ 10 ดังนั้นราคาต่อตารางเมตร 74,947 บาท โดยนำ 3,588,480,000 บาท หารด้วย 47,880 ตรม. (ใช้พื้นที่สุทธิที่เช่าได้ของพลาซ่า)

สำหรับการประเมินโดยวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่านั้นพิจารณาจากค่าเช่าตลาดเป็นสำคัญ โดย

บรรทัดที่ 12 เป็นประมาณการค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน เป็นเงินประมาณ 600 บ/ตรม/เดือน โดยพิจารณาจากค่าเช่าตลาดในพื้นที่ใกล้เคียง

บรรทัดที่ 13 เป็นประมาณการค่าเช่าพื้นที่พลาซ่า เป็นเงินประมาณ 1,000 บ/ตรม/เดือน ประมาณการค่าเช่าตลาดในพื้นที่ใกล้เคียงเช่นกัน

บรรทัดที่ 14 คืออัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยตลอดอายุ 85% ทั้งนี้ในตลาดบริเวณใกล้เคียงปัจจุบันอัตราการครองครองอยู่ที่ 78% แต่ในที่นี้ ดร.โสภณประเมินให้อัตราการครองครองสูงกว่าเล็กน้อยตลอดอายุการใช้งาน แม้ในขณะเริ่มต้นนี้จะยังมีอัตราการครอบครองที่ต่ำมากก็ตาม

บรรทัดที่ 15 คืออัตราผลตอบแทนการลงทุนสำนักงานที่ 6% โดยอ้างอิงจากการประมาณการทุกปีของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (www.taeaf.org)

บรรทัดที่ 16 คืออัตราผลตอบแทนการลงทุนพลาซ่าที่ 7% โดยอ้างอิงจากการประมาณการทุกปีของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (www.taeaf.org) เช่นกัน

บรรทัดที่ 17 ได้แก่สัดส่วนค่าใช้จ่ายสำนักงาน 30% โดยประมาณ

บรรทัดที่ 18 ได้แก่สัดส่วนค่าใช้จ่ายพลาซ่า 40% โดยประมาณ

บรรทัดที่ 19 แสดงรายได้สุทธิ (Net Operating Income: NOI) ของพื้นที่สำนักงานเป็นเงิน 179,928,000 =(42,000 ตรม. คูณด้วย 600 บาท/เดือน คูณด้วย 12 เดือน คูณด้วย 85% ที่ครอบครอง คูณด้วยอัตรารายได้สุทธิ 70%

บรรทัดที่ 20 เช่นกันรายได้สุทธิ (NOI ของพลาซ่าเป็นเงิน 35,985,600 บาท ซึ่งมาจาก 5,880 ตรม. คูณด้วยค่าเช่า 1,000 บ/ตรม/เดือน คูณด้วย12 เดือน เดือน คูณด้วย 85% ที่ครอบครอง คูณด้วยอัตรารายได้สุทธิ 60%

บรรทัดที่ 21 คือมูลค่าที่ควรจะเป็นส่วนสำนักงาน 2,998,800,000 บาท ซึ่งมาจากบรรทัดที่ 19 (179,928,000 หารด้วยอัตราผลตอบแทนที่ 6%)

บรรทัดที่ 22 คือมูลค่าที่ควรจะเป็นส่วนพลาซ่า 514,080,000 บาท ซึ่งมาจากบรรทัดที่ 20 (35,985,600 บาท หารด้วย 7%

บรรทัดที่ 23 เป็นมูลค่ารวมของทั้งส่วนสำนักงานและพลาซ่ารวมกัน 3,512,880,000 บาท (2,998,800,000 + 514,080,000)

บรรทัดที่ 24 สุดท้ายเป็นราคาต่อตารางเมตรที่ 73,368 บาท (เอามูลค่ารวม 3,512,880 บาท หารด้วยพื้นที่สำนักงาน (42,000 ตรม) รวมกันพื้นที่สุทธิของพลาซ่า 5,880 ตรม)

อนึ่งมูลค่าที่ประเมินประมาณ 3,500-3,600 ล้านบาทนี้ ไม่ได้ประเมินโดยวิธีคิดมูลค่าจากต้นทุนเนื่องจาก ดร.โสภณไม่มีข้อมูลของการปรับปรุงอาคาร เพียงแต่ตั้งสมมติฐานว่าอาคารได้รับการปรับปรุงให้มีมาตรฐานที่ดีเช่นเดียวกับอาคารสำนักงานชั้น 1 อื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียง และโดยที่อาคารนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ การประเมินค่าทรัพย์สินจึงควรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดและวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าตามที่แสดงไว้ข้างต้น

โดยที่ราคาที่ประเมินนี้เป็นเพียงครึ่งเดียวของมูลค่าที่บริษัทประเมิน 2 แห่งประเมินไว้ที่ 7,000 ล้านบาทเศษ  หากต้องการทราบความจริงที่ชัดเจน ก็ควรให้มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยและสมาคมผู้ประเมิน 2 แห่ง ตั้งคณะทำงานนำผู้แทนของบริษัทประเมินทั้งสองแห่งไปหาข้อมูลภาคสนามพร้อมกัน จะได้มีฐานข้อมูลชุดเดียวกันในการวิเคราะห์ ซึ่งกรณีนั้นมูลค่าที่ประเมินได้ น่าจะสอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น

ขอบคุณเนื้อหา และสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่: https://www.area.co.th/t/8721
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 
doctorsopon's profile


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
30 VOTES (5/5 จาก 6 คน)
VOTED: sky555, Sarasin Satayasuk, Taweelux, kratainer, nj009, njgulf0408
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
หวานไม่แผ่ว! หลุดภาพนักร้องสาวจุ๊บพระเอกดังกลางระเบียง สัมพันธ์เกินเพื่อนแน่นอนเลขเด็ดปฏิทิน "หลวงพ่อรวย" งวดวันที่ 16 มิถุนายน 68..เลขเด่นมาแรง รีบส่องเลย!รวม เลขปฏิทินจีน งวด 16/6/68วุ่นหนัก! “เจนนี่” เมาอาละวาดใส่ “อาจารย์อ้น” ถึงขั้น “ผู้ใหญ่บ้านฟินแลนด์” ต้องใช้เชือกจัดการอิสราเอลประกาศโจมตีอิหร่านก่อนช็อก! “ทูน หิรัญทรัพย์” โดนทำร้ายกลางคลองถม ตาแตก-หน้าบวม โร่แจ้งความเจ็บหนัก! ‘ทูน หิรัญทรัพย์’ หน้าปูด ตาแตก วัย 70 ถูกขาใหญ่คลองถมรุมทำร้าย – เผยสาเหตุสุดช็อกกระทรวงพลังงานกัมพูชาเผย พร้อมหยุดนำเข้าไฟฟ้าจากไทย หลังระบบภายในเพียงพอรองรับความต้องการเจ้าชาย "ไฟซาล บิน ตุรกี" ของซาอุดีอาระเบีย เสียชีวิตแล้วหล่อเกินเบอร์! เปิดวาร์ป “ชินดนัย” ผู้ประกาศข่าวพระราชสำนัก ตัวจริงทำโซเชียลละลาย😯 ชวนมาดูภาพถ่ายที่จะเปิดหูเปิดตาของเรา ที่พิสูจน์ได้ว่าธรรมชาตินั้นเต็มไปด้วยความพิศวง 😃ศิลปินแห่งชาติได้เงินเดือนเท่าไหร่? มีสวัสดิการอะไรบ้าง? ผมไปค้นมาเล่าให้ฟังครับ
Hot Topic ที่มีผู้ตอบล่าสุด
“ฮุน เซน” เปิดรับบริจาคหนุนกองทัพ ลั่นพร้อมสู้ไทย ยืดเยื้อแค่ไหนก็ไม่หวั่น!อิสราเอลประกาศโจมตีอิหร่านก่อนกระทรวงพลังงานกัมพูชาเผย พร้อมหยุดนำเข้าไฟฟ้าจากไทย หลังระบบภายในเพียงพอรองรับความต้องการ"สม รังสี" ล้อเลียน "ฮุนเซน" ทำภาพ AI เย้ย! ไม่กล้าเผชิญหน้าไทยเพราะเอี่ยวผลประโยชน์ล้วนๆเจ็บหนัก! ‘ทูน หิรัญทรัพย์’ หน้าปูด ตาแตก วัย 70 ถูกขาใหญ่คลองถมรุมทำร้าย – เผยสาเหตุสุดช็อกร้านเด็ด หมูแดง หมูกรอบ ข้าวมันไก่สิงคโปร์ ต้องร้านนี้เลยครับ
กระทู้อื่นๆในบอร์ด ข่าววันนี้
มะกันยัน "ทรัมป์พร้อมเจรจากับผู้นำเกาหลีเหนือ"เจ้าชาย "ไฟซาล บิน ตุรกี" ของซาอุดีอาระเบีย เสียชีวิตแล้วดราม่าร้อนฉ่ำไปทั่วญี่ปุ่น หลังจาก AV ชื่อดัง อย่าง อิจิกะ มัตสึโมโตะ ได้ออกมาโพสต์รูปภาพ ใส่ชุชุดบิกีนี่สีเหลืองตัวจิ๋วพบจิ้งจกในไอศกรีม ของเด็กชายวัย 7 ขวบ
ตั้งกระทู้ใหม่
หน้าแรกเว็บบอร์ดหาเพื่อนChatหาเพื่อน LinePic PostตรวจหวยควิซคำนวณPageราคาทองคำ
Postjung
เงื่อนไขการให้บริการ ติดต่อเว็บไซต์ แจ้งปัญหาการใช้งาน แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม ข่าวประชาสัมพันธ์ ลงโฆษณา
เว็บไซต์นี้ใช้ Cookie
เพื่อประสบการณ์ที่ดีและการใช้งานได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ ดูข้อมูลเพิ่มเติม อ่านนโยบายการใช้งาน
ตกลง