“บ้านเพื่อคนไทย” สวนทางนโยบายที่อยู่อาศัยโลก

นโยบายที่อยู่อาศัยระดับโลกที่ทันสมัยและล่าสุดเป็นอย่างไร สวนทางกับ “บ้านเพื่อคนไทย” ของประเทศไทยอย่างไร ไทยเราพึงสังวรว่าจะสร้างปัญหาที่อยู่อาศัยหรือแก้ปัญหาให้กับประชาชนกันแน่

            ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เคยเป็นที่ปรึกษาองค์การสหประชาชาติหลายแห่งต่างได้ข้อสรุปในทำนองเดียวกันว่านโยบายที่อยู่อาศัยทั่วโลกคือการสนับสนุนให้ภาคเอกชนสร้างที่อยู่อาศัยกันเองโดยรัฐบาลไม่เข้าไปแทรกแซงตลาด ทำให้กลไกตลาดสามารถพัฒนาได้ตลอดเวลา

            องค์การแรงงานระหว่างประเทศ (International Labor Organization) เคยมอบหมายให้ผมศึกษาว่าทำไมในประเทศไทยจำนวนชุมชนแออัดจึงลดลงเปรียบเทียบกับประเทศญี่ปุ่น เกาหลี สิงคโปร์และไต้หวันที่มีแนวโน้มไปในทำนองเดียวกัน ในปี 2529 ที่ผมไปสิงคโปร์ครั้งแรก ยังพบชุมชนแออัดอยู่ประปราย หรือในปี 2530 ที่กรุงโตเกียว ก็ยังมีย่าน “แหล่งเสื่อมโทรม” ส่วนเกาหลีในปี 2542 ที่ผมไปเยือนก็ยังมีชุมชนแออัดมากมายปกคลุมเนินเขาเป็นลูกๆ แต่ปัจจุบันก็ไม่มีแล้ว แต่ในหลายประเทศชุมชนแออัดก็ยังมีและขยายตัวเพิ่มขึ้น

            หลายคนที่เคยไปอินเดีย คงพบเห็นคนนอนข้างถนนและชุมชนแออัดมากมาย มีนักการเมืองมาแจกเหล้าเพื่อหาเสียง ตลอด 20 กว่าปีที่ผมไปอินเดีย เดี๋ยวนี้ก็เปลี่ยนไปแล้ว ชุมชนแออัดกลับลดลงอย่างชัดเจน (แม้ว่ายังมีอยู่อีกมาก) สาเหตุที่ประเทศข้างต้นมีปรากฏการณ์การลดลงของชุมชนแออัด (Shrinkage) ก็เพราะการพัฒนาเศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดี คนก็ไม่จำเป็นต้องอาศัยอยู่ในชุมชนแออัด ในสมัยที่ผมทำงานอยู่การเคหะแห่งชาติ ผมจำได้ว่าแถวชุมชนแออัดวัดอภัยทายาราม (วัดมะกอก) มีคนต่างจังหวัดเข้าไปถามหาบ้านเช่ากันบ่อยๆ แต่เดี๋ยวนี้มีบ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ แฟลต ฯลฯ มากมายที่ให้คนเช่าโดยไม่ต้องเข้าไปอยู่ในชุมชนแออัดแล้ว

            ผมยังเคยเขียนรายงานกลไกการเงินเคหะการ (Housing Finance Mechanism in Thailand) ให้กับองค์การสหประชาชาติด้านที่อยู่อาศัย (UN Habitat) 1 เล่มร่วมกับนักวิจัยชาติอื่นที่เขียนในกรณีศึกษาประเทศอื่นอีกนับสิบประเทศ และได้ผลสรุปตรงกันว่านโยบายที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุดก็คือนโยบายการสนับสนุน (Enabling Policy) คือการสนับสนุนให้ภาคเอกชนพัฒนาระบบที่อยู่อาศัยกันเอง

            อย่างไรก็ตามนโยบายนี้ได้รับการตีความผิดๆ ในช่วงหนึ่งเช่น การให้ชาวบ้านสร้างบ้านเอง (Self-Help Housing หรือ Sites-and-Services Scheme) คือมองว่าบ้านราคาแพง จำเป็นต้องให้ชาวบ้านค่อยๆ ออกแรงสร้างบ้านกันเอง (แบบค่อยๆ สร้างรังนกของตนเอง) รัฐบาลไปสร้างให้บางส่วนแล้วชาวบ้านค่อยๆ ต่อเติม แต่ในความเป็นจริงต้นทุนในการสร้างบ้านเองกลับแพงกว่าการซื้อบ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จในเชิงอุตสาหกรรม (Turn-key Housing)

            สำหรับ Enabling Policy นั้น รัฐบาลต้องไม่สร้างเอง แต่สนับสนุนให้ภาคเอกชนสร้าง แต่รัฐบาลสามารถที่จะตั้งเป้าได้ว่าจะให้มีบ้านเกิดใหม่เท่าไหร่ จึงจะพอเพียงกับความต้องการของประชาชนได้ เช่น รัฐบาลสหรัฐอเมริกา มีนโยบายความฝันของอเมริกัน (American Dream) ที่จะส่งเสริมการสร้างบ้านเพื่อให้คนอเมริกันมีบ้านกันมากๆ จะได้รักถิ่นฐาน สร้างฐานะ ที่ออสเตรเลียก็เช่นกัน

            รัฐบาลไทยก็คิดไปลอกเลียนแบบเขาบ้างโดยสร้าง “บ้านเอื้ออาทร” และ “บ้านเพื่อคนไทย” แต่ไปลอกการบ้านผิด เพราะรัฐบาลทำเอง ไม่ได้ส่งเสริมให้ภาคเอกชนทำ แถมได้ข้อมูลมาผิดๆ อีกด้วย เช่น รัฐบาลเข้าใจว่าประเทศไทยยังมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ซึ่งปัญหานี้ผ่านพ้นไปแล้ว ประเทศไทยมีครัวเรือนที่มีบ้านเป็นของตนเองถึง 74% แต่ในสหรัฐอเมริกามีสัดส่วนผู้เป็นเจ้าของบ้านเพียง 65.7% และออสเตรเลียมีเพียง 66.7% เราจึงไม่ต้องไปสร้างบ้านอะไรมากมาย (โปรดดูจดหมายถึงอดีตนายกฯ ทักษิณ เรื่อง “บ้านเพื่อประเทศไทย”: www.area.co.th/t/8408)

            ในประเทศไทย เรามี “แฟลตปลาทอง” ตั้งแต่ปี 2532 สร้างจำนวนมหาศาลกว่าของการเคหะแห่งชาติ สร้างในราคาถูกมากอีกด้วย ประเทศไทยยังมีบริษัทพัฒนาที่ดินอีกหลายแห่งที่สร้างบ้านราคาถูกโดยบางแห่งอาจจะถูกกว่าของการเคหะแห่งชาติด้วย นับได้ว่า “ฟ้าส่งการเคหะแห่งชาติมาเกิด ในต้องส่ง ‘แอลพีเอ็น’ ‘พฤกษา’ ‘รีเจนท์กรุ๊ป’ มาเกิดด้วย” (ทำนอง “ฟ้าส่งจิวยี่มาเกิด ใยต้องส่งขงเบ้งมาเกิดด้วย”)

            ในยุคสมัยใหม่เช่นใน OECD (https://lnkd.in/gMRHtMf9) ก็ให้ข้อคิดเกี่ยวกับนโยบายที่อยู่อาศัยไว้ว่า:

            • คำนึงถึงลักษณะของนโยบายที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย

            • การใช้สภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่ช่วยให้การจัดหาที่อยู่อาศัยสามารถตอบสนองได้อย่างมีประสิทธิภาพและตามความต้องการได้อย่างมีประสิทธิภาพ

            • ดำเนินกลยุทธ์นโยบายที่ส่งเสริมการเข้าถึงที่อยู่อาศัยคุณภาพราคาไม่แพงสำหรับทุกคนและหลีกเลี่ยงการแบ่งแยกในรูปแบบต่างๆ

            • จัดให้มีการเงินที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมในลักษณะที่สอดคล้องกับความมั่นคงทางการเงิน ความยืดหยุ่นทางเศรษฐกิจและความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม เป็นต้น

            สำหรับธนาคารโลกและธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเชียที่ผมเคยเป็นที่ปรึกษาก็มีการศึกษาชัดเจนว่า “บทบาทการพัฒนาของธนาคารโลกในภาคที่อยู่อาศัย. . .เกี่ยวกับวิธีการทำงานของภาคที่อยู่อาศัย เช่น อุปสงค์ที่อยู่อาศัย อุปทานที่อยู่อาศัย การกำหนดผลลัพธ์ที่สำคัญในภาคนี้ และความเชื่อมโยงระหว่างภาคที่อยู่อาศัย ความยากจน สิ่งแวดล้อม และเศรษฐกิจในวงกว้าง. . .” (https://lnkd.in/gEtkgVRY) ซึ่งส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่รัฐบาลไม่ต้องไปทำเองเพียงออกนโยบายที่เหมาะสม

            ดังนั้นการที่รัฐบาลไปสร้างเอื้ออาทรที่เคยวางเป้าไว้ 1 ล้านหน่วยจึงไม่เหมาะสม แม้จะลดเป้าเหลือ 6 แสนหน่วย แต่สร้างจริงเพียงไม่ถึง 3 แสนหน่วย และยังมีบ้านว่างและโครงการร้าง จึงเป็นสิ่งที่ควรทบทวน ยิ่งในระยะนี้รัฐบาลยังจะสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” ในที่ดินราคาแพงของการรถไฟแห่งประเทศไทยจำนวน 1-3 แสนหน่วยหรืออาจถึงล้านหน่วย จึงเป็นสิ่งที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง แทรกแซงตลาด และทำให้ทรัพยากรของชาติซึ่งก็คือที่ดินในทำเลทองของการรถไฟฯ ถูกนำมาใช้โดยจ่ายค่าเช่าราคาถูก ซึ่งเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมายหรือไม่

            ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงนำเสนอว่าขณะนี้ยังมีห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทรอบๆ “บ้านเพื่อคนไทย” กม.11 (หลัง ป.ต.ท.สำนักงานใหญ่ จตุจักร) อีก 1,111 หน่วยในมือผู้ประกอบการ และถ้ารวมมือสองด้วยยังมีห้องชุดราคาไม่เกินล้านอีกมาก และทั่ว กทม.และปริมณฑลยังมีบ้านและห้องชุดในมือผู้ประกอบการที่ราคาไม่ถึง 3 ล้านบาทอีก 1.1 แสนหน่วย หากรวมบ้านมือสองด้วยก็คงอีก 2 แสนหน่วย รัฐบาลจึงไม่ควรสร้างใหม่เลย

            รัฐบาลทั่วโลกและรัฐบาลไทยพึงยึดมั่นในนโยบายส่งเสริมภาคเอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยมาตรการด้านการเงิน ภาษี ฯลฯ ไม่ใช่ไปสร้างแข่งกับภาคเอกชน