ผังเมืองแบบ “ลับ-ลวง-พราง”

            ข่าวที่ว่าผังเมืองใหม่จะให้ลดพื้นที่ก่อสร้างลง 20% ในพื้นที่ๆ มีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะบริเวณจุดตัด และยังมี FAR Bonus อีกด้วย  เราต้องทำความเข้าใจว่านี่เป็นทางออกที่ถูกต้องจริงหรือ ใครได้ประโยชน์ คนทำผังเมืองหรือใคร  มีทางออกอื่นที่ดีกว่านี้อีกไหม

            มีข่าวว่า “ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่มีข้อกำหนดส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ในย่านใจกลางเมือง โดยมีจุดโฟกัสทำเลโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า 11 สถานีในย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดีสามารถลดพื้นที่อาคารจอดรถ และทำเลนอกซีบีดี 22 สถานี สามารถลงทุนเพิ่มเพื่อแลกกับได้รับ FAR bonus (สร้างพื้นที่อาคารได้เพิ่มขึ้น) กลายเป็นปัจจัยบวกต่อวงการพัฒนาโครงการตึกสูง ทั้งประเภทที่อยู่อาศัยและมิกซ์ยูส. . .การพัฒนาโครงการสามารถลดพื้นที่จอดรถได้ 25% ในรัศมี 500 เมตร กรณีเป็น สถานีร่วมเพิ่มรัศมีเป็น 800 เมตร มี 11 สถานี ในเขตปทุมวัน เขตบางรัก ได้แก่ สนาม ศุภชลาศัย สยาม ชิดลม เพลินจิต ราชดำริ ศาลาแดง ช่องนนทรี สุรศักดิ์ สามย่าน สีลม ลุมพินี. . .โดยแลกกับได้รับโบนัส FAR (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อขนาดที่ดิน) เพิ่มขึ้นไม่เกิน 20% เงื่อนไขถ้าทำที่จอดรถเพิ่ม สัดส่วน 30 ตารางเมตร/1 คัน” (ประชาชาติธุรกิจ 6-9 มิถุนายน 2562)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนพัฒนาเมืองให้ความเห็นว่า:

            1. การลดที่จอดรถลงไป 25% นั้น ทำให้เจ้าของที่ดินได้ประโยชน์มากขึ้น แต่ไม่ทำให้ต้องเสียภาษีสูงขึ้นตามประโยชน์ที่จะได้รับ เพราะในประเทศไทย การผังเมือง การประเมินราคาทรัพย์สินของทางราชการ การเก็บภาษี และการพัฒนาสาธารณูปโภคต่างๆ มักไม่ได้ประสานงานกันเท่าที่ควร

            2. ผู้ได้ประโยชน์ก็คือเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อภาคประชาชนแต่อย่างใด

            3. กรณีการเพิ่ม FAR 20% โดยที่ต้องทำที่จอดรถเพิ่มขึ้นในปริมาณ 30 ตารางเมตรต่อคันนั้น หากคำนวณให้ถี่ถ้วน จะเห็นได้ว่าการเพิ่ม FAR 20% นี้ ไม่ได้เกิดประโยชน์อันใดจริงๆ เพราะต้องจัดหาที่จอดรถเพิ่มขึ้น  นี่จึงดูคล้ายข่าวแบบ “ลับ-ลวง-พราง”

            4. จะสังเกตได้ว่าผู้ที่จะได้รับประโยชน์เต็มๆ ก็คือเจ้าของที่ดินรายใหญ่ เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (ซึ่งคณะที่ปรึกษาการทำผังเมืองหลายคนเป็นอาจารย์ที่สถาบันแห่งนี้) และต่อไปคงมีการไล่รื้ออาคารพาณิชย์อีกเป็นจำนวนมาก รวมทั้งสนามศุภชลาศัย คงต้องย้ายออกไปเพื่อเปิดทางให้จุฬาฯ นำที่ดินไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์เพิ่มเติม

            แนวทางที่ควรจะเป็นก็คือ ควรอนุญาตให้ได้ FAR (Floor Area Ratio หรือสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน) สูงขึ้น เช่น 20 เท่าต่อ 1 เช่น กรณีตึกวอลล์สตรีททาวเวอร์ ถนนสุรวงศ์ FAR ก็เท่ากับประมาณ 20 เท่าต่อ 1 ก็ยังทำได้มาแล้ว และเมื่อสามารถก่อสร้างได้เพิ่มขึ้น ก็เก็บภาษีจากทรัพย์สินที่ขายได้มากขึ้น จึงจะเป็นธรรม นอกจากนี้การให้สามารถสร้างอุปทานได้มากขึ้น ก็จะทำให้ราคาห้องชุดถูกลง เป็นประโยชน์ต่อประชาชนผู้บริโภคอีกด้วย

            ดังนั้นข่าวที่ผู้สื่อข่าวได้รับมาและเผยแพร่ จึงเป็นข่าวที่คณะที่ปรึกษาที่รับจ้างกรุงเทพมหานครจัดทำผังเมือง ต้องการที่จะเผยแพร่ โดยอาจเป็นการบอกความจริงไม่ครบถ้วนเท่าที่ควร

ที่มา : https://bit.ly/2EWygHU.