พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ เป็นยังไง

            พระราชบัญญัติ ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ที่ลงในราชกิจจานุเบกษา 30 เมษายน 2562 ให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศ ในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป

คำจำกัดความ

“ทรัพย์อิงสิทธิ” หมายความว่า ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่ บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้

“อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มี โฉนดที่ดิน และห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

“พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพนักงาน เจ้าหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

เหตุผลในการประกาศใช้
            โดยที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีลักษณะเป็นสิทธิตามสัญญาที่ใช้บังคับระหว่างบุคคลที่เป็นคู่สัญญาโดยเฉพาะ ซึ่งมีข้อจำกัดบางประการในการนำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย ว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมมีขอบเขตการบังคับใช้ที่จำกัด ทำให้ ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายดังกล่าวในหลายกรณี สมควรกำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิการใช้ ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสามารถโอนและตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ อันจะส่งเสริม และสนับสนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้

สาระสำคัญ

1. ทรัพย์อิงสิทธิใช้กับโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (ม.4)

2. ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกินสามสิบปี (ม.4)

3. การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะกระทำมิได้ (ม.4)

4. การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนอง. . . ให้กระทำได้เมื่อได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนองหรือผู้รับหลักประกัน (ม.4)

5. เมื่อได้รับคำขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด พร้อมทั้งออกหนังสือ รับรองทรัพย์อิงสิทธิ (ม.5)

6. ทรัพย์อิงสิทธิจะแบ่งแยกมิได้ (ม.8)

7. เมื่อมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ใด เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ จะก่อตั้งทรัพยสิทธิใด ๆ ในอสังหาริมทรัพย์นั้นมิได้ เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจาก ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ (ม.9)

8. ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้ง ทรัพย์อิงสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งอสังหาริมทรัพย์ จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมิชอบ ด้วยกฎหมาย ให้ยังคงเป็นสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องแจ้งเหตุดังกล่าว ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยพลัน (ม.11)

9. ให้กรรมสิทธิ์ในโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิดัดแปลง ต่อเติม หรือสร้างขึ้นใหม่ในอสังหาริมทรัพย์ ตกเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง เว้นแต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะตกลงเป็นอย่างอื่น (ม.11)

10. ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ (ม.12)

11. ทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได้ (ม.12)

12. เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิอาจยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ ก่อนครบกำหนดเวลาได้ เว้นแต่ในกรณีที่การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธินั้นจะกระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอก ผู้ทำการโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว (ม.14)

13. เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น เว้นแต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ จะตกลงเป็นอย่างอื่น (ม.15)

ข้อสังเกต
            กฎหมายนี้คงอิงเพื่อประโยชน์แก่ผู้เช่าโดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติเพราะสามารถให้เช่าช่วงและทำอะไรได้หลายประการ เป็นการเอื้อเพื่อหวังให้มีการลงทุนจากต่างชาติมากขึ้น  แต่ในอันที่จริงกรณีนักลงทุนทั่วไปก็สามารถใช้กฎหมายที่มีอยู่ในปัจจุบันได้อยู่แล้ว ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร

มูลค่าของสิทธิการเช่าหรือทรัพย์อิงสิทธินี้ในระยะเวลา 30 ปี ก็คงเป็นราว 30%-60% ของราคาตลาด เช่นในกรณีเกษตรกรรมอาจต่ำเพียง 30% แต่ในกรณีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมในใจกลางเมืองอาจสูงถึง 60% หรือมากกว่านี้

ที่มา : ราชกิจจานุเบกษา (http://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2562/A/056/T_0097.PDF)