กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่นักพัฒนา ควรรู้!!

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้!!

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ มีความจำเป็นอย่างมากต่อการทำธุรกิจฯ ไม่ว่าจะเป็นการสรรหาที่ดินมาเพื่อพัฒนาโครงการ การซื้อมา-ขายไป ล้วนแล้วแต่ถูกจำกัดด้วยข้อกฎหมาย เช่น กฎหมายสีผังเมือง แนวเวนคืน กฎการก่อสร้างอาคาร การควบคุมอาคาร ขอบเขตระยะร่น รวมไปถึงการล่วงล้ำอาณาเขตบริเวณ ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน และข้อบังคับต่างๆที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน

หากผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ไม่ศึกษาข้อมูล ตรวจสอบข้อจำกัดด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ อาจจะทำให้ที่ดินที่ได้มา ไม่สามารถสร้างประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ หรือไม่สามารถใช้ประโยชน์จากแปลงที่ดินนั้นๆได้

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

-      ผังเมืองและกฎระเบียบเกี่ยวกับการก่อสร้างที่มีผลกระทบต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

-      การควบคุมอาคารของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

-      ข้อกำหนด - ข้อห้ามในการก่อสร้างอาคาร

-      กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอาคารชุด

-      กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

-      การทำนิติกรรมสัญญา

-      กฎหมายสิ่งแวดล้อมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

-      กฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค

-      กฎหมายที่ดินและเอกสารสิทธิ์

-      การรังวัดตรวจสอบหาตำแหน่งที่ดิน

ประเภทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่เห็นในปัจจุบันมีหลายรูปแบบ ซึ่งจะมีข้อกำหนดกฎหมายที่บังคับแตกต่างกัน เรามาดูความหมาย และข้อบังคับในการจัดสรรที่ดินแต่ละประเภทกันค่ะ

                อาคารอยู่อาศัย คือ อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวัน และกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวร หรือชั่วคราว ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร

                ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่  ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร แต่ถ้าอาคารดังกล่าวใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย จะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่

                ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

                บ้านแถว หรือทาวน์เฮาส์ คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา ต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างแนวรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร

                บ้านเดี่ยว คือ ที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและลักษณะของที่ดิน กำหนดให้ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา เมื่อทำการปลูกสร้างบ้านแล้วจะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งเพียงพอที่จะทำช่องเปิดได้ กำหนดให้ตัวบ้านต้องห่างจากแนวเขตอย่างน้อย 2 เมตร

                บ้านแฝด คือ อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน

                อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจ หรืออุตสาหกรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบได้น้อยกว่า 4 แรงม้า และให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชย์กรรมได้

                อาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม เป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบหนึ่งที่เจ้าของห้องชุดจะต้องแบ่งปันกรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของร่วมกับเจ้าของห้องชุดอื่น ๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน บริเวณห้องโถง บันได ลิฟต์ โรงจอดรถ สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ซึ่งเจ้าของห้องทุกคนจะเป็นเจ้าของร่วมตามกฎหมาย

หลักสูตรรวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นหลักสูตรที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง สำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกแขนงในวงการอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สถาบันการเงิน หน่วยงานราชการ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรู้อย่างครบถ้วนในเรื่องข้อ กำหนดและกฎหมายที่มีความเกี่ยวข้อง กับที่ดินและมีผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สิน (อาคาร-ที่ดิน) เพราะข้อ จำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เกิดจากข้อ กำหนดกฎหมายต่าง ๆ เช่น พรบ.ผังเมือง ในพื้นที่ต่างๆที่มีกฎ ข้อ กำหนด การใช้ที่ดิน ตามสีผังเมือง ฯลฯ เป็นเหตุให้ 15 ถนนสายหลักในกรุงเทพต้องมี ระยะร่นที่ดินแปลงด้านหน้าที่ติดถนน ใหญ่สามารถมีราคาถูกกว่าที่ดินแปลงด้านหลัง ที่ดินแปลงหัวมุมที่ติดทั้ง ถนนใหญ่และถนนซอย กลับมีข้อห้ามด้าน ความสูงมากขึ้น ! และนับเป็นหลักสูตรที่รวม ปรมจารย์จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากมายโดยตรง เข้มข้น ด้วยทฤษฏี แหล่งการค้นหาข้อมูล พร้อมด้วยตัวอย่าง ที่คาดไม่ถึงในหลายกรณีซึ่งท่านสามารถใช้เป็น กรณีศึกษาเป็นอย่างดี

สถาบันอบรม โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เล็งเห็นความสำคัญ และข้อควรระวัง ของผู้ประกอบการ และนักลงทุน ที่จะต้องศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้ถ่องแท้ และสามารถนำตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริงจากวิทยากรกูรูผู้เชี่ยวชาญ ไปปรับใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อทรัพย์สิน โดยได้จัดอบรมให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนมาแล้วไม่ต่ำกว่า 60 รุ่น และได้รับผลตอบรับในการเข้าอบรมเป็นอย่างดี ติดตามรายละเอียดได้ทาง : https://www.trebs.ac.th/th/detail.php?id=19

ที่มา : https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=111

Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน ,  กฎหมายอสังหาริมทรัพย์, พรบ.ควบคุมอาคาร , ที่ดินตาบอด, ที่ดินแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง - ในบริเวณห้ามก่อสร้าง , ที่ดินติดระยะถอยร่น