สูตรการคำนวนมูลค่าก่อสร้างและมูลค่าบ้าน

ในปัจจุบันใคร ๆ ก็สามารถคำนวณราคาค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างง่ายๆ รวมถึงการคำนวณมูลค่าของโครงการบ้านอย่างง่ายได้แล้ว ลองมาดูกัน

        ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย  ได้ให้วิธีการคำนวณราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ไว้ดังนี้:
         1. ค่าก่อสร้าง สามารถดูได้ที่เว็บไซต์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งจะทำการปรับปรุงทุกรอบ 3 เดือน โดยล่าสุดเป็นราคา ณ เดือนธันวาคม 2559 (thaiappraisal.org/thai/value/value.php) เช่น ราคาบ้านเดี่ยว 2-3 ชั้นหลังหนึ่ง มีราคาค่าก่อสร้างอย่างแพง ๆ หรือ ณ ระดับราคาสูงอยู่ที่ตารางเมตรละ 14,300 บาท
         2. ขนาดอาคารของเรา เราจะวัดขนาดอาคารในกรณีนี้โดยพิจารณาจากอาคารในส่วนที่มีหลังคาคลุมและมีกำแพงเรียบร้อย เช่น ห้องครัว ห้องอาหาร ห้องนั่งเล่น ยกเว้นพื้นที่ส่วนโล่งไม่มีหลังคาคลุม สมมติว่าวัดขนาดอาคารได้ 100 ตารางเมตร ดังนั้นค่าก่อสร้างอาคารก็จะเป็นเงิน 1,430,000 บาท (100 ตารางเมตร ณ ราคา 14,300 บาทต่อตารางเมตร) และหากมีค่าเสื่อมเพราะอาคารเก่าแล้ว ก็คิดค่าเสื่อมปีละประมาณ 2% ของค่าก่อสร้างบ้านจนถึงอายุ 30 ปี ก็หยุดคิดค่าเสื่อม
         3. หากที่ดินซึ่งอาจเป็นในโครงการหรือนอกโครงการจัดสรร ที่เราซื้อมาสร้างบ้านมีขนาด 100 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 30,000 บาท ก็จะเป็นเงิน 3,000,000 บาท
         4. ดังนั้นมูลค่าของบ้านของเราจึงเป็นเงิน 4,000,000 บาท (ค่าที่ดินและค่าอาคาร)

         อย่างไรก็ตามหากเราซื้อที่ดินมาเพื่อการพัฒนา การคำนวณก็แตกต่างออกไป กล่าวคือ
         1. ในด้านค่าก่อสร้างอาคารตาม 2 เป็นเงิน 1,430,000 บาท ซึ่งสมมติเป็นอาคารใหม่ที่มีค่าเสื่อม
         2. เราซื้อที่ดินดิบมาตารางวาละ 25,000 บาท ต้องทำการถมและพัฒนาสาธารณูปโภคอีกเป็นเงินตารางวาละ 2,000 บาท รวมเป็นเงิน 27,000 บาทต่อตารางวา ดังนั้นที่ดิน 100 ตารางวา จึงมีต้นทุนที่ดินที่ 2,700,000 บาท
         3. ต้นทุนรวมของที่ดินและอาคารคือ 3,700,000 บาท (ค่าตัวอาคาร 1,000,000 และค่าที่ดิน 2,700,000 บาท)
         4. เรายังสมมติว่าจะมีต้นทุนอื่น (Soft Costs) อีก 15% ประกอบด้วยภาษี ค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย เป็นต้น และมีกำไรที่พึงได้อีก 15% รวม 30% ซึ่งข้อนี้อาจยืดหยุ่นได้ตามที่เห็นสมควรตามภาวะตลาด
         5. ดังนั้นมูลค่าของตัวบ้านจึงเท่ากับต้นทุนตัวบ้านและที่ดิน ที่ 3,700,000 ซึ่งเป็นถือว่าเป็น 70% ของมูลค่า ดังนั้นมูลค่า 100% ของตัวบ้านจึงเป็น 3,700,000 / 70% หรือเท่ากับ 5,285,714 ล้านบาทนั่นเอง
         6. ถ้าในกรณีเศรษฐกิจไม่ดี แล้วเราจำเป็นต้องรีบขาย ก็อาจคิดกำไรสุทธิเพียง 5% ดังนั้นมูลค่าจึงเท่ากับ 3,700,000 / 85% หรือ 4,352,941 บาท นั่นเอง เท่ากับเรายอมขาดทุนกำไรเพื่อให้พอรอดตัวไปก่อนนั่นเอง แต่ถ้าในกรณีเศรษฐกิจดี มีอุปสงค์มาก เราก็อาจขึ้นราคาอุปทานที่ยังมีอยู่ใกล้คนซื้อโดยไม่ต้องสร้างใหม่นั่นเอง

ที่มา : https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=32

Tag : คำนวณค่าก่อสร้าง, คำนวณมูลค่าบ้าน,ค่าก่อสร้างอาคาร, ก่อสร้าง , มูลค่าบ้าน, ซื้อที่ดิน ,ซื้อขาย ที่ดิน  , ราคาที่ดิน , ค่าก่อสร้าง , ราคาค่าก่อสร้าง