คำถามสำคัญในการบริหารทรัพย์สิน

            มีผู้สอบถาม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ในฐานะผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) เกี่ยวกับประเด็นสำคัญในการบริหารทรัพย์สิน ดร.โสภณในฐานะที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินประเทศไทย จึงขอความกรุณา อ.วิวัธน์ ศรีเจริญวงศ์ อดีตนายกสมาคมฯ ในฐานะอาจารย์ผู้สอนเรื่องนี้โรงเรียน เป็นผู้ตอบ

            คำถามเหล่านี้มีความสำคัญและเป็นสิ่งที่ผู้เกี่ยวข้องในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ พึงรู้ AREA แถลงฉบับนี้จึงนำมาเผยแพร่เพื่อประโยชน์สาธารณะ

            รบกวนสอบถามอาจารย์ ผมเป็น ผจก.อาคารอาคารชุดแถวสุขุมวิท

            ข้อ 1

            กรณีที่คอนโดให้สิทธิ์ที่จอดรถแบบ private ลูกบ้านคนละช่องจอด กรณีนี้ระบุในสัญญาซื้อขายอย่างเดียวพอมั้ยครับ หรือว่าต้องมีแยกโฉนดพื้นที่จอดรถด้วยถึงจะครบถ้วนถูกต้องครับ

            อ.วิวัธน์ ตอบ:

            ที่จอดรถยนต์ที่เจ้าของโครงการออกแบบโครงการก่อสร้างกำหนดไว้ 100% เช่นมีห้องชุด100 ห้องชุดออกแบบไว้ 100 ช่องจอดรถและอาจจะมีช่องจอดรถ Visitors อีก 10 ช่องจอด. กรณีนี้เจ้าของโครงการไม่จำเป็นต้องออกโฉนดที่จอดรถในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ได้ครับ แต่ก็สามารถเขียนไว้ในสัญญาซื้อขายและเขียนไว้ในข้อบังคับได้ครับ

            ข้อ 2

            ในกรณีที่เจ้าของโครงการออกแบบก่อสร้างให้มีที่จอดรถ 30-40% ของจำนวนพื้นที่ขายทั้งหมด เจ้าของโครงการจะต้องระบุที่จอดรถแบบ private (ที่จอดรถพื้นที่ส่วนกลาง) ในสัญญาซื้อขาย แต่ถ้าเป็นที่จอดรถแบบ private ที่อยู่ในโฉนดที่ดินหรือหนังสืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ไม่ควรจะอยู่ใน 30-40% ของช่องจอดรถยนต์ที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง  ในข้อบังคับของคอนโดเขียนไว้ว่าหากลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลาง,ลิฟต์, ประกันภัยอาคาร กรรมการ/ผจก.สามารถระงับการใช้น้ำห้องลูกบ้านได้(ผมทำมาหลายคอนโดบางที่ก็ไม่ได้ระบุไว้อย่างนี้) สามารถทำได้ไหม และผิดกฏหมายหรือไม่

            อ.วิวัธน์ ตอบ:

            ตามส่วนกลางตามมาตรา 18 มีค่าปรับเงินเพิ่ม 12% และ 20% ตามมาตรา 18/1 ตามแนวทางคำพิพากษาของศาลฎีกาให้นิติบุคคลได้รับชำระหนี้ค้างชำระพร้อมค่าปรับเงินเพิ่มและดอกเบี้ยเท่านั้นครับ (ลูกหนี้เป็นหนี้เงินต้องชดใช้ด้วยเงิน นิติบุคคลจะไปทำความเสียหายตัดน้ำ/ไม่ให้คีย์การ์ด/ กีดขวางทางเข้าออกลูกหนี้ไม่ได้) ดังนั้น การเขียนข้อบังคับค้างชำระค่าส่วนกลางจะมีบทกำหนดโทษ ระบุว่า:

            1. การระงับการใช้น้ำประปา หรือ

            2. ตัดน้ำประปา หรือ ‘ล็อคมิเตอร์น้ำประปา’ หรือ

            3. ไม่จำหน่ายน้ำประปาซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะมีความหมาย/เจตนาที่แตกต่างกันครับ ศาลจะต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงประกอบกับข้อกฎหมายแต่ละคดีครับ

            (หมายเหตุ: ผู้จัดการนิติบุคคลส่วนใหญ่จะใช้ข้อ 3 ระบุในข้อบังคับตามมติที่ประชุมใหญ่)

ที่มาภาพ : http://bit.ly/2ByosSI