ซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าเหลือง-ส้ม จงดูบทเรียนสายสีม่วง!

ขณะนี้มีกระแสการขึ้นโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม สีชมพูและสีเหลืองกันมากมาย ดร.โสภณ เตือนให้ทั้งนักพัฒนาที่ดินผู้ขายและผู้ซื้อ-นักลงทุน คิดให้รอบคอบ จงดูบทเรียนจากรถไฟฟ้าสายสีม่วง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) นำประสบการณ์จากการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยในทำเล N4: บางบัวทอง ที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงวิ่งผ่านมาใช้เป็นอุทธาหรณ์สำหรับนักพัฒนาที่ดินและผู้ซื้อ-นักลงทุนห้องชุดได้ใช้ประกอบการวาางแผนการลงทุน โดยในช่วงที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงกำลังสร้างอยู่นั้น มีการเกิดขึ้นของห้องชุดต่างๆ มากเป็นดอกเห็ด และ ดร.โสภณ ก็เคยเตือนไว้ล่วงหน้าว่าอาจเกิดภาวะอุปทานล้นเกินได้ เนื่องจากสินค้าที่สร้างอาจมีมากเกินความต้องการจริง

จากการสำรวจโครงการอาคารชุดพักอาศัยในย่าน N4: บางบัวทองโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ กลางปี 2561 มีห้องชุดขายได้ในย่านบางบัวทองเพียง 219 หน่วยในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2561 ซึ่งถือว่าน้อยมาก ขณะนี้ยังมีเหลือขายอยู่ประมาณ 855 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายอีกประมาณ 23.4 เดือนหรือราว 2 ปี หากไม่มีการเปิดโครงการใหม่อีกและหากอัตราการขายยังเหมือนปัจจุบัน แสดงว่าการขายค่อนข้างช้า มีอุปทานมากกว่าอุปสงค์มหาศาล

สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดในบางบัวทอง ก็มีไม่มากยกเว้นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ที่เพิ่มมากเป็นพิเศษ ซึ่งอาจเป็นเพราะการปรับราคาพร้อมของแถมหรือการตกแต่งเพิ่มเติม แต่ราคาขายห้องชุดมือสองในย่านนี้ ก็มีราคาที่แทบไม่เปลี่ยนแปลงเช่นกัน และโดยเฉพาะห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ยังปรับตัวลดลงอีกต่างหาก ส่วนห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท ราคาก็ไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ การนี้แสดงถึงอาการของการเฟ้อของอุปทานในพื้นที่นั่นเอง

โดยนัยนี้จึงทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในย่านบางบัวทองนี้ แทบไม่มีห้องชุดเปิดขายเลย โดยเปิดขายเพียง 74 หน่วยในรอบครึ่งแรกของปี 2561 ทั้งนี้เป็นห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท 50 หน่วย และห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาทอีก 24 หน่วย รวม 74 หน่วยเท่านั้น แต่การเปิดตัวจำนวน 1,106 หน่วยนั้น ส่วนมากเป็นการเปิดตัวทาวน์เฮาส์ถึง 714 หน่วย บ้านเดี่ยวยังมีถึง 184 หน่วย มากกว่าห้องชุดเสียอีก แสดงให้เห็นชัดว่า ความต้องการอาคารชุดมีจำกัด สินค้าที่มีอยู่ยังต้องการเวลาในการดูดซับออกจากตลาด

ดังนั้น การลงทุนซื้อห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมักมีขนาดเล็ก ๆ เช่น 22 ตารางเมตร และมีราคาต่อตารางเมตรที่ค่อนข้างสูง จะทำให้เป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ก็จะต่ำหลังจากการก่อสร้างเสร็จ และส่งผลให้ราคาขายไม่กระเตื้องหรืออาจลดลงไปได้บ้าง เพื่อรอให้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงขึ้น มีผู้เข้าอยู่อาศัยมากขึ้น จึงจะมีผู้มา "ช้อนซื้อ" สินค้ามือสองกันต่อไป

ดูข่าวที่เกี่ยวข้อง