มูลค่าที่ดินตกเพราะแผ่นดินไหว สึนามิ รังสี?

ในขณะที่ท่านอ่านบทความชิ้นนี้ ผมกำลังบรรยายเรื่องการประเมินค่าทรัพย์สินอยู่ ณ กรุงเคียฟ ประเทศยูเครน ประเทศที่มีกรณีโรงไฟฟ้าเชอร์โนบิลระเบิดเมื่อปี 2529 ซึ่งถือเป็นวิบัติภัยสำคัญของโลก วันนี้ผมจึงขอเสนอเรื่องมูลค่าที่ดินตกเพราะแผ่นดินไหว สึนามิ รังสีหรือไม่

มีกรณีแผ่นดินไหว สึนามิ รังสี ฯลฯ เป็นมหาภัยทำร้ายโลกเกิดขึ้นมากมาย สิ่งเหล่านี้จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงหรือไม่ เป็นสิ่งที่น่าติดตาม  และบางครั้งหากเกิดขึ้นกับเราจริง เราอาจช็อคจนขายทรัพย์สินออกไปในราคาต่ำกว่าจริง ทำให้เกิดวิบัติภัยแก่กระเป๋าของเราซ้ำสองเข้าไปอีก

เมื่อวันที่ 26 เมษายน 2529 ขณะที่โรงไฟฟ้าเชอร์โนบิล (https://bit.ly/2vIx48G) ระเบิดนั้น ผมได้รับทุนจากสหประชาชาติให้ไปศึกษาต่อที่มหาวิทยาลัยคาธอลิกลูแวง ประเทศเบลเยียม และขณะนั้นทั่วยุโรปประหวั่นว่ากัมมันตภาพรังสีจะแผ่กระจายทำร้ายสภาพแวดล้อมไปทั่วยุโรป แต่ก็ปรากฏว่าทุกอย่างปลอดภัยไม่เป็นที่กังวล อย่างไรก็ตามเมืองพริเพียต (Pripyat) ซึ่งเป็นเมืองที่เคยคึกคักมากที่สุดแห่งหนึ่ง มีประชากร 50,000 คน และอยู่ใกล้โรงไฟฟ้าเชอร์โนบิลที่สุด ยังไม่สามารถเข้าไปอยู่อาศัยได้ (https://bit.ly/2IHUkFn)

แม้จะไม่สามารถเข้าอยู่ได้ แต่เมื่อเวลาผ่านไป 32 ปี ก็มีการจัดทัวร์ (https://bit.ly/2mxWP2v) ไปดูเมืองแห่งนี้กันแล้ว รายงานล่าสุดกล่าวว่าเมื่อปี 2560 มีนักท่องเที่ยวมาชมเมืองพริเพียตถึง 50,000 คน ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 35% ส่วนมาก 70% เป็นชาวต่างประเทศ (https://bit.ly/2KCSPdg) ถ้าเป็นไปตามอัตราเพิ่มนี้ ในปี 2561 น่าจะมีมากถึง 67,500 คน แต่บางแหล่งข่าวก็ว่ามีนักท่องเที่ยวถึง 60,000 คนในปี 2560 แล้ว (https://bit.ly/2tL839P) และหนึ่งในนั้นก็คือผม ค่าทัวร์มีตั้งแต่ 99-119 ยูโร และคงสร้างรายได้ให้กับยูเครนได้พอสมควรทีเดียว

อาจกล่าวได้ว่า กรณีพิบัติภัยเชอร์โนบิลนี้ก็ทำให้มูลค่าทรัพย์สินของเมืองพรีเพียตหายไปแบบไม่หวนคืน คงอีกนับร้อยปีกว่าจะเข้าไปอยู่อาศัยในเมืองอีกครั้งได้ นอกจากนี้ยังมีกรณีคล้ายกันที่เราท่านคุ้นเคย ก็คือ เมืองปอมเปอี ซึ่งเป็นเมืองในอาณาจักรโรมัน แคว้นกัมปาเนีย ประเทศอิตาลี โดยบางส่วนของเมืองนี้ถูกฝังโดยเถ้าและหินจากภูเขาไฟวิสุเวียส หนา 4 ถึง 6 เมตร ในปี ค.ศ. 79 หรือเมื่อ 1,939 ปีที่แล้ว และเพิ่งมีการขุดค้นพบใหม่เมื่อราว 200 ปีที่แล้วนี้เอง (https://bit.ly/2z1cFxw) ทำให้เมืองนี้กลายเป็นแห่งท่องเที่ยวทำเงินโดยมีนักท่องเที่ยวถึง 3.418.733 คนในปี 2560 (https://bit.ly/2z0Eiqo)

อย่างไรก็ตามกรณีข้างต้นถือว่าเกิดขึ้นได้น้อยมาก กลายเป็นแค่ข้อยกเว้นเท่านั้น โอกาสที่สึนามิ แผ่นดินไหว รังสี พายุร้าย ฯลฯ จะทำให้มูลค่าทรัพย์สินสูญหายไปเลยนั้นมีน้อยมาก เราจึงไม่ควรตกใจจนเกินไป กรณีที่น่าสนใจก็คือ สึนามิภูเก็ต จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาที่ดินตามหาดต่าง ๆ ทั้ง 13 หาดนั้น ไม่มีหาดใดราคาลดลงเลย ทั้งนี้เป็นผลจากการเปรียบเทียบมูลค่าตลาดในช่วงเดือนกรกฎาคม 2547 (ก่อนเกิดสึนามิ) กับราคาในเดือนเมษายน 2548 (หลังเกิดสึนามิ) (https://bit.ly/2KHjuFC) ข้อมูลล่าสุดปรากฏว่าราคาที่ดินภูเก็ตเพิ่มขึ้นมหาศาล 14 ปีหลังเกิดสึนามิ (http://bit.ly/2JdV6uO)

สำหรับกรณีนครบันดาอาเจะห์ ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นถึง 5 เท่า (https://bit.ly/2lO317Q) ในรอบ 12 ปีนับแต่เกิดสึนามิ (26 ธันวาคม 2559) ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เดินทางไปสำรวจและประเมินค่าที่ดิน ณ นครบันดาอาเจะห์ ประเทศอินโดนีเซีย ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นก็เพราะ ประชาชนกลับไปอยู่ที่เดิม แม้จะมีผู้เสียชีวิตราว 200,000 คน มีการก่อสร้างสาธารณูปโภคใหม่ มีหน่วยงานต่าง ๆ เข้าไปช่วยเหลือมากมาย เป็นต้น

หลายท่านอาจลืมไปแล้วถึงเหตุการณ์แผ่นดินไหวในมหาสมุทรอินเดีย พ.ศ. 2547 ศูนย์กลางอยู่ลึกลงไปในมหาสมุทรอินเดีย ใกล้ด้านตะวันตกของตอนเหนือเกาะสุมาตรา ประเทศอินโดนีเซีย แรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว ทำให้เกิดความเสียหายบนเกาะสุมาตรา และยังรับรู้ได้ในภาคใต้ของประเทศไทย แผ่นดินไหวทำให้เกิดคลื่นสึนามิสูงราว 30 เมตร ประมาณการว่ามีผู้เสียชีวิตจากแผ่นดินไหวครั้งนี้ใน 14 ประเทศมากกว่า 230,000 - 280,000คนหรือมากกว่านี้ ความรุนแรงของแผ่นดินไหวอยู่ระหว่างแมกนิจูด 9.1 ถึง 9.3 ตามมาตราโมเมนต์ (https://bit.ly/2z0nsb5)

สำหรับกรณีแผ่นดินไหวใหญ่อีกแห่งหนึ่งก็คือที่กรุงกาฐมาณฑุ ประเทศเนปาล เมื่อปี 2558 ซึ่งผมได้ไปสำรวจบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่นั่นมา และเดินทางกลับมาเพียง 3 วัน ก็เกิดเหตุแผ่นดินไหวดังกล่าว ผลการสำรวจล่าสุดเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2561 พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในช่วง 3 ปีหลังมานี้เพิ่มขึ้น 54% (ปีละ 15%) โดยบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 70% (ปีละ 19%) ส่วนห้องชุดพักอาศัยเพิ่มขึ้น 44% (ปีละ 13%) แม้หลายคนยังกลัวการอยู่อาศัยในห้องชุดอยู่ แต่ราคาก็กลับเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ดังนั้นพิบัติภัยต่างๆ จึงแทบไม่ส่งผลกระทบต่อราคาทรัพย์สิน

อาจกล่าวได้ว่าสึนามิในบริเวณใกล้ประเทศไทยเกิดขึ้นในรอบร้อยปีทีเดียว ครั้งล่าสุดที่เกิดขึ้นก็คือตอนที่ภูเขาไฟกรากะตัวระเบิดเมื่อปี 2426 (https://bit.ly/2z0Hn9W) เถ้าถ่านและเศษหินถูกพ่นขึ้นสู่ท้องฟ้าสูงถึง 80 กิโลเมตร (อยู่กรุงเทพฯ ยังมองเห็นด้วยตาเปล่า ปกติเครื่องบินๆ สูงแค่ 10 กิโลเมตร) ฝุ่นภูเขาไฟแผ่ปกคลุมพื้นที่ซึ่งอยู่ไกลออกไปถึง 3,100 ไมล์และลอยอยู่ในอากาศนานถึง 3 ปี จึงจะตกลงมาบนพื้นโลกหมด

ก่อนหน้านี้ภูเขาไฟแทมโบร่าซึ่งตั้งอยู่บนเกาะซุมบาวาใกล้เกาะบาหลีระเบิด เมื่อวันที่ 10 เมษายน 2358 หรือเมื่อ 201 ปีที่แล้วในสมัยรัชกาลที่ 2 ความรุนแรงนั้นเท่ากับการระเบิดของอาวุธนิวเคลียร์ 60,000 ลูก เกิดฝุ่นละอองมากกว่าการระเบิดของภูเขาไฟกรากะตัวถึง 7 เท่า ในทวีปยุโรปและอเมริกาเหนือไม่มีเวลากลางวันเป็นเวลาหลายสัปดาห์ เพราะถูกฝุ่นละอองภูเขาไฟบดบังแสงอาทิตย์ไว้ และทำให้ไม่มีฤดูร้อนในปีนั้น

ท่านทราบหรือไม่ว่าทั้งหมดข้างต้นยัง ‘จิ๊บจ๊อย’ เมื่อเทียบกับการระเบิดของสุดยอดภูเขาไฟ (Super Volcano) ซึ่งครั้งล่าสุดเป็นการระเบิดของภูเขาไฟโทบา ทางตอนเหนือของเกาะสุมาตราใกล้กับประเทศไทย เมื่อประมาณ 75,000 ปีที่ผ่านมา โดยลาวาพุ่งไปไกลกว่า 3,000 กิโลเมตรถึงภาคใต้ของอินเดีย อุณหภูมิเฉลี่ยทั่วโลกลดต่ำลงกว่า 5 องศา (http://bit.ly/1ZXKWlk) โลกเราก็ยังรอดมาแล้ว

            ดังนั้นเราจึงไม่พึงตกใจกับพิบัติภัยธรรมชาติที่เห็นอยู่ทุกวันนี้จนเกินไปนัก เพราะไม่ได้ทำให้ทรัพย์สินตกต่ำลงอย่างแน่นอน

ที่มา : https://goo.gl/VPsYN4