ทำธุรกิจบ้านพักผู้สูงวัยอย่างไรดี

            ขณะนี้ประเทศไทยเข้าสู่ยุคผู้สูงวัย เราจะรับมือกับปัญหานี้อย่างไร โดยเฉพาะผู้สูงวัยที่มีรายได้น้อย มาดูประสบการณ์ในต่างประเทศที่ไทยพอจะปรับทำได้

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานมูลนิธิอิสรชนกับกิจกรรมช่วยเหลือคนไร้ที่พึ่ง ณ วัดเกตุมฯ สมุทรสาคร
ดูวิดิโอ คลิกที่ลิงค์นี้: https://goo.gl/ybzdhJ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  (www.area.co.th) ในฐานะประธานมูลนิธิอิสรชนที่ช่วยเหลือคนเร่ร่อนและผู้ด้อยโอกาส ขอนำเสนอแนวคิดการช่วยเหลือผู้สูงวัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย จากประสบการณ์ในประเทศเพื่อนบ้านที่น่าสนใจ ดังต่อไปนี้:

สถานการณ์ผู้สูงวัย

            ประชากรวัยเด็กมีแนวโน้มลดน้อยลง ขณะที่จํานวนประชากรสูงอายุมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น แสดงว่าโครงสร้างประชากรได้เปลี่ยนแปลงเข้าไปสู่สังคมสูงอายุ (Aging society) ทั้งนี้องค์การสหประชาชาติได้ให้นิยามผู้สูงอายุหมายถึง ประชากรที่มีอายุมากกว่า 60 ปี ขึ้นไป โดยแบ่งเป็น 3 ระดับ คือ

            1. ระดับการก้าวเข้าส่สังคมผู้สู ูงอายุ (Aging society) หมายถึง สังคมที่มีประชากรอายุ 60 ปี ขึ้นไป มากกว่า 10% มีประชากรอายุตั้งแต่ 65 ปีมากกว่า 7%

            2. ระดับสังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged society) หมายถึง สังคมที่มีประชากรอายุ 60 ปี ขึ้นไป มากกว่า 20% หรือมีประชากรอายุตั้งแต่ 65 ปี มากกว่า 14%

            3.ระดับสังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มที่ (Super-aged society) หมายถึง สังคมที่มีประชากรอายุ 65 ปี ขึ้นไป มากกว่า 20%

            สิงคโปร์เป็นประเทศที่เข้าสู่ระดับสังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มที่เร็วกว่าประเทศอื่นๆ ตามมาด้วยไทย บูรไน และเวียดนาม ตามลําดับ (http://bit.ly/2F622eL)

            รายงานยังกล่าวว่า "การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของประเทศอาเซียน ส่วนหนึ่งมาจากการลดลงของภาวะเจริญพันธุ์ อย่างรวดเร็ว ทําให้จํานวนเด็กเกิดใหม่น้อยลง ส่งผลให้สัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างมากในแต่ละประเทศ การมีอายุยืนยาวขึ้นก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สําคัญ ที่ทําให้ประชากรสูงอายุมีจํานวนเพิ่มสูงขึ้น พิจารณาได้จากอายุคาดเฉลี่ยเมื่อแรกเกิด พบว่าทุกประเทศมีอายุคาดเฉลี่ยเมื่อแรกเกิดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

            ประชากรผู้สูงวัยของไทยมีมากขึ้นเรื่อย ๆ เมือปี 2513 ประชากรส่วนใหญ่ในไทยเป็นวัยเด็กเป็นสำคัญ สมัยนั้นหลายๆ ท้องที่ยังไม่มีไฟฟ้าใช้ด้วยซ้ำไป ตกค่ำก็คงนอน กิจกรรมเดียวที่มีก็คงเป็น "เรื่องบนเตียง" หรือ "เรื่องในมุ้ง" ทำให้ประชากรออกลูกออกหลานกันมามากมาย แต่พอถึงปี 2533 สถานการณ์ก็เริ่มเปลี่ยน ประชากรเด็ก ๆ เกิดน้อยลง ยุค "เบบี้บูม" ได้ผ่านพ้นไปแล้ว ประชากรที่เป็นเด็กหรือ "เบบี้" ในยุคก่อนก็เข้าสู่ยุคผู้ใหญ่กันแล้ว ทำให้กำลังแรงงานของไทยเราเพิ่มมากขึ้น

            ประชากรในปี 2553 หรืออีก 20 ปีต่อมา เริ่มปรากฏชัดยิ่งขึ้นว่าไทยจะเข้าเข้าสู่ยุคประชากรสูงวัยกันมากขึ้น เพราะเหล่า "เบบี้" เมื่อ 40 ปีก่อน เริ่มกลายเป็นวัยกลางคนเข้าไปแล้ว และปรากฏชัดว่าในไม่ช้าก็คงจะกลายเป็นประชากรสูงวัย ด้วยเหตุนี้ในอีก 20 ปีถัดมาหรือปี 2573 ก็จะมีประชากรสูงวัยเป็นประชากรกลุ่มใหญ่ที่สุดเข้ามาแทนที่ ประชากรสูงวัยเป็นประชากรที่ผลิตน้อยลง แต่บริโภคมากขึ้น บำนาญต่าง ๆ ที่จะได้รับ จะเพียงพอต่อประชากรกลุ่มนี้หรือไม่ก็เป็นเรื่องที่น่าสนใจ แต่โดยที่ประเทศไทยเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่แล้ว มีรายได้มากขึ้นแล้ว ก็คงสามารถเลี้ยงดูประชากรกลุ่มนี้ที่ทำคุณต่อชาติมามากนักในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมาได้

สิงคโปร์

            รัฐบาลสิงคโปร์มีโปรแกรมช่วยเหลือที่น่าสนใจมาก (http://bit.ly/2rlGtPl)

            1. Medisave โดยประชาชนแต่ละคนต้องจ่ายเงินประมาณ 8%-10.5% ต่อปีเพื่อเตรียมพร้อมเข้าสู่ฐานะผู้สูงวัย เพื่อจะได้มีเงินไว้รักษาตัว บวกกับการสนับสนุนของทางราชการ

            2. Enhancement for Active Seniors (EASE) โดยรัฐออกเงินให้ 95% ของค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้านให้เหมาะสมกับผู้สูงวัย เช่น ราวบันไดใหม่ ทำพื้นที่ไม่ลื่น ฯลฯ

            3. ComCare Long Term Assistance ผู้สูงวัยจะได้เงิน 1,180 สิงคโปร์ดอลลาร์ (28,000 บาทต่อเดือน) หากไม่สามารถช่วยตนเองได้ เจ็บป่วย และอาจมีเงินสนับสนุนทางอื่นด้วย

            4. Silver Support Scheme รัฐบาลจ่ายเงินเพิ่มให้อีกเดือนละ 300-750 เหรียญสิงคโปร์ (8,300-18,000 บาท) สำหรับคนแก่ที่มีรายได้ต่ำสุด 20% แรกที่ไม่ได้รับการสนับสนุนจากครอบครัว

            5. Pioneer Generation Package ผู้สูงวัยในฐานะผู้บุกเบิกสิงคโปร์ (เกิดก่อน 31 ธันวาคม 2492) หรือผู้ที่เปลี่ยนมาเป็นสัญชาติสิงคโปร์ก่อน 31 ธันวาคม 2529 จะได้รับเงินไม่เกิน 800 สิงคโปร์ดอลลาร์ (19,000 บาท) ต่อปีและอื่นๆ เป็นการเพิ่มเติม

            6. Lease Buyback Scheme โดยผู้สูงวัยที่มีห้องชุด 4 ห้องนอนหรือน้อยกว่านี้สามารถให้ทางราชการเซ้งห้องชุดต่อเพื่อนำเงินมาใช้จ่ายได้

            7. Senior Citizen Concession Card ผู้สูงวัยมีสิทธิพิเศษในการจ่ายค่ารถราต่าง ๆ ในอัตราต่ำกว่าปกติ (ไม่ฟรี)

ประเทศอื่นๆ

            ยังมีโปรแกรมการช่วยเหลือผู้สูงวัยในประเทศอื่น ๆ (http://bit.ly/2CMVlZu) ที่สรุปไว้ ดังนี้:

            1. บรูไน รัฐบาลมีโปรแกรมสำหรับผู้สูงวัย เช่น ละเว้นภาษี การดูแลสุขภาพ การศึกษาและที่อยู่อาศัย รวมทั้งเงินบำนาญเดือนละ 6,000 บาท

            2. ฮ่องกง ยังมีศูนย์รับเลี้ยงผู้สูงวัยในเวลากลางวันให้กับผู้สูงวัยโดยมีทั้งอาหาร กิจกรรมต่าง ๆ การให้คำปรึกษา และอื่น ๆ เสริมให้อีกด้วย

            3. ญี่ปุ่น เริ่มใช้หุ่นยนต์ในการดูแลผู้สูงวัย รวมทั้งการให้บริการโปรแกรมคอมพิวเตอร์ต่างๆ  ผ่านโทรศัพท์มือถือเพื่อสนับสนุนการดำเนินชีวิตของผู้สูงวัย

            4. ฟิลิปปินส์ โดยเฉพาะย่านมากาตี ทางราชการยังให้บัตรรักษาพยายาล ได้บัตรดูหนัง เค้กวันเกิด และเงินอีก 100,000 เปโซ (60,000 บาท) เป็นเงินบำเหน็จอีกด้วย

            5. ศรีลังกา มีเงินบำเหน็จให้ประมาณ 20,000-50,000 บาท นอกจากนี้รัฐบาลยังให้ดอกเบี้ยเงินในอัตราต่ำพิเศษแก่ผู้สูงวัยอีกด้วย

            6. ไต้หวัน ทั้งนี้ผู้สูงวัยที่มีอายุตั้งแต่ 65 ปีขึ้นไป จะได้รับการสนับสนุน เช่น การสนับสนุนทางการเงินแก่ครอบครัวที่ดูแลผู้สูงวัย นอกจากนี้ยังมีโปรแกรมให้ผู้สูงวัยได้รับการดูแลโดยชุมชนเอง นอกจากนี้ยังทำคล้ายในญี่ปุ่นที่ให้เทคโนโลยีมาช่วยสนับสนุนการดำรงชีวิตของผู้สูงวัยอีกด้วย

ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งทำการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 พบว่าการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับประชากรสูงวัยนั้นยังมีน้อยมากหรือแทบจะเรียกว่าไม่มีเลย แต่ก็เริ่มมีขึ้นบ้างแล้ว โดยเฉพาะที่เป็นข่าวใหญ่ว่า "หมอบุญ วนาสิน" จะสร้างโครงการอาคารชุดสำหรับประชากรสูงวัยแถวคลองหลวงจำนวนถึงราว 2,000 หน่วย ก็นับเป็นข่าวฮือฮามากเช่นกัน

            สิ่งที่โครงการจัดสรรทั้งหลายกำลังดำเนินการอยู่ก็คือ การพยายามสร้างห้องในทาวน์เฮาส์ หรือในบ้านเดี่ยวที่เหมาะสมสำหรับผู้สูงวัย เช่น

            1. ตั้งอยู่ชั้นล่างเพื่อไม่ต้องปีนป่าย

            2. มีอุปกรณ์เสริมเพื่อการเดินเหิน การเคลื่อนย้ายประชากรผู้สูงวัย

            3. มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาสนับสนุน

            4. มีระบบอัจฉริยะ โปรแกรมคอมพิวเตอร์ในการดูแลผู้สูงวัย

            5. มีพยาบาลหรือหน่วยฉุกเฉินประจำการในหมู่บ้าน คอยดูแล เป็นต้น

            การทำสิ่งเหล่านี้จะทำให้หน่วยขายประเภททาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อซึ่งเป็นครอบครัวขยายได้ในระดับหนึ่ง ทำให้ชีวิตการทำงานและการอยู่อาศัยร่วมกับผู้สูงวัยง่ายขึ้น

ประเภทของที่อยู่อาศัยของผู้สูงวัย

            สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย ซึ่งอาจเป็นห้องชุด หรือทาวน์เฮาส์ หรือห้องในบ้านเพื่อการอยู่อาศัยร่วมกันของผู้สูงวัยนั้น เป็นลู่ทางการลงทุนที่สำคัญในฐานะที่เป็น Market Niche สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ในภาวะที่บ้านจัดสสรและอาคารชุดขายได้ยาก ขายช้า การฉีกแนวมาสร้างบ้านผู้สูงวัยอาจเป็นทางออกหนึ่งที่เป็นไปได้ และอาจทำให้สามารถซื้อง่าย-ขายเร็วได้ด้วยเช่นกัน สิ่นค้าที่ควรดำเนินการได้แก่:

            1. บ้านพักผู้สูงวัยที่ยังช่วยตนเองได้ดี

            2. บ้านพักผู้สูงวัยที่ช่วยตนเองได้บางส่วน

            3. บ้านพักผู้สูงวัยที่ช่วยตัวเองไม่ได้ (ติดเตียง)

            4. บ้านพักสำหรับระยะสุดท้ายของชีวิต

            นอกจากนี้ยังอาจพ่วงบ้านพักชั่วคราวสำหรับผู้พักฟื้นไข้จากโรงพยาบาล หรืออาจเป็นที่พักใกล้โรงพยาบาลเพื่อให้สามารถทำการรักษาได้ทันท่วงที เป็นต้น ในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ สิ่งสำคัญในการดำเนินการก็คือ 

            1. โอกาสทางธุรกิจจากการเปลี่ยนแปลงทัศนคติที่แทนที่จะอยู่อาศัยแบบครอบครัวขยาย ก็มาเป็นการอยู่ร่วมกันระหว่างกลุ่มผู้สูงวัย

            2. ทักษะของนักวิชาชีพหรือเจ้าหน้าที่ๆ เกี่ยวข้องกับการดูแลผู้สูงวัย ซึ่งต้องมีความเชี่ยวชาญและจำนวนนักวิชาชีพที่เพียงพอ

            3. การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน ที่สามารถบ่งชี้ให้เห็นว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ เป็น Market Niche ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศ้ยทั่วๆ ไป ซึ่งกำลังล้นตลาดอยู่ในเวลานี้

            ยิ่งกว่านั้นในส่วนของผู้ลงทุนยังสามารถลงทุนปล่อยเช่าได้ด้วย ไม่จำเป็นต้องมาอยู่อาศัยเองในช่วงแรก ๆ ของการลงทุนนั่นเอง

            บ้านพักผู้สูงวัยจึงถือเป็นช่องทางตลาดใหม่สำหรับนักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ผู้สูงวัยที่มีรายได้น้อยทำอย่างไรดี

            บางครั้งผู้สูงวัยจำเป็นต้องมีทางออกแปลกๆ เช่น เคยมีข่าวว่า "ผู้สูงวัยญี่ปุ่นตบเท้าเข้าคุก หนีค่าครองชีพสูงบำนาญต่ำ" (http://bit.ly/2ougl2S) อย่างในประเทศไทย ทางออกทางเป็นไปได้ก็ เช่น การบวชเป็นพระ หรือสำหรับสุภาพสตรี ก็บวชชี ซึ่งก็จะสามารถช่วยสนับสนุนผู้สูงวัยให้สามารถครองชีพตามอัตภาพได้ระดับหนึ่ง หากเป็นกรณีเจ็บป่วย และมีบัตรทอง ก็ยังสามารถได้รับการรับการรักษาพยาบาลตามอัตภาพอีกเช่นกัน

            การที่ในประเทศไทยมีประชากรสูงวัยประมาณ 10.5% หรือ 7.3 ล้านคนนั้น หากเป็นผู้สูงวัยที่ยากไร้ขาดที่พึ่ง น่าจะมีประมาณ 730,000 คน หรือราว 10% ของผู้สูงวัยทั้งหมด ในจำนวนนี้หากต้องมีค่าใช้จ่ายในการดูแลคนละประมาณ 500 บาทต่อวัน ก็จะเป็นเงินปีละ 79,935 ล้านบาท หรือเพียง 2.8% ของงบประมาณแผ่นดินปี 2561 เท่านั้น แสดงว่าไม่เหลือบ่ากว่าแรงที่รัฐบาลจะให้การสนับสนุน ยิ่งกว่านั้นหากคิด ณ อัตราคืนทุนที่ 10% เงิน 79,935 ล้านบาท ก็เป็นเงิน 799,350 ล้านบาท เงินส่วนนี้อาจต้องระดมทุนจากกิจกรรมต่าง ๆ ที่ต้องมีการวางแผนในระยะยาว

            จะเห็นได้ว่าการจัดสวัสดิการสังคมแก่ผู้สูงวัย คงไม่ใช่เรื่องยากที่จะทำได้ หากรัฐบาลตั้งใจจะดำเนินการ

ที่มา : http://bit.ly/2lfXkzd